「踩盘实录」收藏！地铁12号线沿线踩盘房产知识学习笔记

11月25日的地铁12号线沿线踩盘如期结束。本次踩盘从左炮台东地铁站出发，以地铁12号线的沿线站点为话题，跟大家详细解读了沿线各片区、楼盘的产业区别和房产价值。具体路线如下：

左炮台东站-海上世界站（兰溪谷）-花果山站（临海揽山）-四海站-南油站-南光站（正东名苑）-桃园站-同乐南站（鸿荣源尚璟公馆）-尖岗山。

下面，我们按照路线，详细分享踩盘中的干货知识点。

另外本次踩盘重点以站点为话题，向大家拆解楼盘价值分析的方法。有兴趣的朋友，可以私信我们了解房产知识，我们系统的房产知识给到大家。

左炮台东站-海上世界站（兰溪谷）-花果山站（临海揽山）

赤湾码头会搬走吗？

不可能搬走。赤湾码头365天*24小时不分昼夜作业，过去是这样，未来也是这样。

赤湾码头的吞吐量越大，深圳的GDP就越高，为此，深圳才会花大成本建设妈湾跨海隧道，花大成本建深中通道，未来有更多的货柜车，来来往往，来往的就是GDP。

前海“三湾”的区别

前海的定位是“深港现代服务区”，桂湾、前湾、妈湾的产业包括物流+金融。其中，桂湾、前湾更多基于金融发展，妈湾则主要是物流产业。

而侧重物流的妈湾，即使属于前海、以后发展起来了，但是片区的平均收入水平，大家可以思考一下，能不能买得起周边10万+/平的房子。

赤湾买房的注意事项

各类噪音中，机场、火车、高铁的噪音都是有规律的，只有货柜车的噪音没有规律。

买这边的房子，每天早出晚归，回去了噪音会把大家吵得怀疑人生。

货柜车运货，集装箱与集装箱之间的“圆洞”，刚好能卡在货柜车车上突出的地方。但是箱子“洞”会更大一点，因为要考虑热胀冷缩，因此运送的时候，左右摆、前后摆“咣当咣当”的声音，会吵得人想死。

“兰溪谷”的房价为什么涨不动？

兰溪谷作为蛇口老牌豪宅，房价却比不上一些普通住宅，跑输市场，关键原因在于：深圳人不喜欢山景房。

深圳人和香港人是两码事，深圳与香港、上海、北京不同。深圳是最年轻的，我这种中年人都能自称深一代，连白头发都没有，好多跟我一样的，都是从内地过来、见过山的人。比如我从湘潭走出来，哪怕看深圳的梧桐山，都像“玩具山”。

只有当人喜欢安静、比较闲的时候，才更适合和喜欢住在山脚下，一个月去一两次公司。但现在还在做事业的有钱人往往是更多的。

买房没有对与错，适合自己的才是最好的。大家买豪宅，如果看中保值增值潜力，兰溪谷与这个目标相背离。但如果刚好看中性价比，对居住、学位、投资、圈层都有要求，那么兰溪谷就变成“五边形战士”，反而有优势了。

最后说一下学位。深圳只有高中才可以公布成绩，很多初中的学校排名，都是小道消息传出来的，但其中的所谓“升四大”、“升八大”的榜单，育才、南山外国语的学校很吃亏，因为人家有自己的高中部，没必要去四大、八大。

“临海揽山”的房产价值拆解

临海揽山这个楼盘，楼盘11万/平的均价，至今没卖完，主要的原因是性价比。

观察临海揽山开盘前后3个月以内出现的竞争对手，比如最近很火的天健悦湾府、万科臻湾悦，均价9万多/平还打折，比如前阵子的招商玺，网红“豪宅”也只有10万多/平，对比之下，临海揽山不受欢迎不难理解。

临海揽山的优点，是楼盘在山脚，居住氛围安静，有育才的双学位，同时属于新盘。

缺点也很明显，楼盘与小学的距离很远——选择学位房的一个注意事项，初中可以不在意，但是房子与小学小区的距离很重要。

其次，南山房子大多以低密度见长，临海揽山却是40多层的超高层，11万/平的价格，又属于普通住宅，有一部分人干脆加点钱买豪宅了。

最后，11万/平的育才双学位，不能说贵，但是再仔细分析一下，今年5月份蛇口还有“招商仕林臻邸”，11.5万/平的育才双学位，楼盘只有20多层，位置、生活配套的区别一目了然，大家的选择也一目了然了。

12号线地铁站开通，对“临海揽山”房价有无影响

先说答案：没什么影响。临海揽山买套110多平的户型，11万/平，千万级买套房子难道买不起一台车吗？

地铁与房价有关的两大关键因素：地铁数量、房价基数。大家可以私信我们了解。

四海站-南油站-南光站（正东名苑）-桃园站

“晗山悦海城”的房产价值拆解

晗山悦海城在2020年开盘，这种公寓现在的价格8万多/平——即使买公寓，也得看下价格值不值。

什么样的人喜欢买公寓？

没有名额的人，被迫买公寓。其中又分“假没名额”，即名下有住宅但有优化空间，自己不知道能通过优化腾出名额。

“真没名额”，比如外地人买深圳，以为深圳什么样的房子都有价值。

不喜欢生活味，不喜欢老人孩子多的地方的人，性格有一些小傲娇，这种人属于真正喜欢公寓的用户。

因此真正好的公寓，需要挑它的周边环境。否则，不喜欢生活味的人，跟喜欢生活味的人混搭在一起，会相互不待见，体验不好。晗山悦海城的毛病就出在这里。

“四海小区”有没有机会搏旧改拆迁？

四海小区这种楼盘，在蛇口片区非常多，八九十年代的楼梯房，带育才双学位，价格9万/平、10万/平。

很多人可能会冲便宜冲进去，图一个育才的双学位，未来再图一个拆迁。但学位房，尤其南山这种房价极高的板块，非常难拆迁。即使拆迁了，未来也很难卖掉——

四海小区现在9万多/平，你是开发商，来接手旧改拆迁，看看这种老小区的住宅户数，拆迁成本有多大？以后盖房子要卖了，新盘房价不翻个倍能赚钱吗？新盘再变成二手房，房价怎么往上涨？

大家看地铁、搏旧改，都必须要注意“房价基数”。基数小的时候，能承受的人多，房价变化迅速。但是房价基数越大，变化得越困难。

南油的便宜房子能买吗？

南油片区有很多南山最便宜的房子，如金晖大厦、海晖大厦，6万多/平，堪称性价比之最。

这是楼市分化的结果。城市之间、板块之间、楼盘之间都在分化，城市有好有坏、板块有好有坏、楼盘同样有好有坏——

南油适合刚需上车，但是这些价格很低的房子，大家买进去以后，只意味着用最少的成本，买到南山一个好地段。

未来的房价没有成长性，甚至南山整体的房价都在往上走，它也不会动。旧改拆迁也没可能，只剩租金还能安慰自己——买房不是买菜，一手交钱一手交房是远远不够的。买错一套房至少影响十年。

相比签合同、交钱，大家更需要注意的，是买房前的规划。比如一个刚需现在连对象都没有，买什么学位房？一个家庭的小孩都上大学了，还留着学位房干什么？

身处的阶段不同，对房子的需求、买房的规划也不一样，这也是大家买房之前要学习的原因。

600万资金的刚需，适合在南油上车吗？

南油只是刚需上车的备选方案。我只是今天踩盘到了南油，说南油适合刚需上车，但放眼南山，蛇口、后海，包括南头都可以。再拓展一下，福田的皇岗、下沙也可以。

大家学房产知识，最重要的不是打听答案，而是知道这些答案是怎么得来的，再去优中选优，这是合理的买房思路。

“正东名苑”的房产价值解析

正东名苑开盘数月，作为现房，9万多/平的价格，却卖不动。原因在于：楼盘基因与板块基因错配。

如果正东名苑全都是四五十平的小户型，房子根本不愁卖，但可惜它的实际户型范围是79平-143平，看着不大，但再搭配它的9万多/平的价格——

最小户型79平，9万多/平，也得700多万总价；143平户型，总价1300万左右——是你的话你愿意吗？有这笔钱不能买科技园？不能买后海？不能买蛇口？

大家发现某楼盘开盘三五个月，一直没卖完，第一反应不要觉得这是个尾盘是个机会，多打几个问号，想一想，为什么没卖完。

同乐南站（鸿荣源尚璟公馆）-尖岗山

“鸿荣源尚璟公馆”的房产价值解析

鸿荣源尚景公馆开盘小半年，至今还有一些房子没卖完。楼盘均价9万/平左右，多为70平、80平的小户型，周边环境比较偏，这是房子没卖完的原因之一。

其次，楼盘旁边就是南坪快速，而南坪快速二期已经通前海，未来伴随前海的入驻率提高，车越多、噪音越大——不要考虑噪音隔离带，隔离带的作用是“缓解噪音”，起不到真隔离作用。

而目前卖掉的一部分房源，买单人士主要为科技园的IT从业者，年收入几十上百万，会觉得这种房子便宜、距离近。

现在12号线通车，楼盘的一些“尾盘”也在找出路，估计不少人的手机短信，会不停收到广告——别以为地铁通车了，尾盘就变成机会，除非房子的所有缺点你都能接受，剩下的才都是优点。

“万科未来之光”的房产价值解析

很多人关心该楼盘，原因之一是房价8万多/平，相对便宜，之二是楼盘周边一堆别墅、洋房，买来和豪宅富人做邻居，也挺占便宜的。

错了。

尖岗山现在正从豪宅板块沦落为非豪宅板块，尖岗山的楼盘品质也正处于下降状态。

豪宅的“地段豪”，正体现在其私密性、尊贵性，今天建个普宅，明天建个普宅，再给你配个人才房，豪宅怎么豪得起来？唯一的后果是豪宅板块越来越失去豪宅味道，富人开始逃离，二手房逐渐滞销。

另外，豪宅与普宅的分析标准完全不同，这是受众人群不同所带来的区别。购买豪宅需要综合五大豪宅板块、豪宅四豪做判断，如今的尖岗山，即使是中海九号公馆这般的扛把子角色，也已经顶不住了。

人才房、商品房的选择建议

人才房、安居房均以10年作为上市流通的时间线。大家思考自己是否应该购买，也可以以10年作为周期——

如果10年以内，自己的成长性很好，就不要买人才房。因为你可能不需要熬十年，三五年就有足够的钱买到价值好的商品房，如果因为人才房卡在中间、不能流通，等于白白错失机会。

相反，如果预感到10年内的收入不会有明显改善，人才房、安居房的价格，会极大减少自己买房的压力。对自己做一个准确的评估，选一个相对合适的方案即可。

“安居鸿栖台”的房产价值解析

尖岗山这样的“豪宅板块”，搭配这么些人才安居房，而这些人才安居房的特征又是面积数偏小、容积率偏多，导致周边人群密密麻麻，势必影响到板块价值。

对于光明、龙岗，这些房价基数低的板块而言，影响还没那么大，因为大家都知道，这只是一个住人的地方，顶多是奢侈点和节约点的区别。

但如果是一个定位豪宅的板块，房子一旦多了，市场认可度和接受度都会越来越低，板块价值将随之滑坡。

在福田、南山，也有不少安居房，大家可以看看具体的位置和选址，都不是什么核心的地方，这本身就足够说明问题。

学习的成本不高，踩坑的代价非常大

房价那么高，还能不能买？

买了会不会横盘？啥时候出手？

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