“第三支箭”射出，房地产业暖风徐徐

中国商报（记者 王彤旭）在多地气温骤降的11月，房地产业却充满阵阵暖意。

近日，房企再融资迎来“大礼包”。在“继续支持房地产企业合理债券融资需求”提出仅一周后，实质性举措“官宣”落地。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产业平稳健康发展答记者问时指出，将在股权融资方面调整优化“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”等五项措施。

业内人士表示，此次五项股权融资措施的重要意义在于，将进一步拓宽房地产企业融资渠道，改善优质房企资产负债表，从而在促进房地产市场防范风险、转型发展的过程中，助力稳定经济大盘。

中国商报记者获悉，目前，多家房企已经筹划了非公开发行股票事项。上市房企再融资速度正在加快，预计近期会有更多的房企加入。

在多地气温骤降的11月，房地产业却充斥着阵阵暖意。（图片由摄图网提供）

“第三支箭”射出

“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”谈及此次出台的五项措施，证监会新闻发言人表示，证监会积极发挥资本市场作用，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

具体来看，五项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；推动保障性租赁住房REITs（房地产信托投资基金）常态化发行；开展不动产私募投资基金试点等。

其中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资是“重头戏”。继2010年4月国务院出台“新国十条”通知要求证监部门“暂停批准房地产开发企业上市、再融资和重大资产重组”后，房企并购重组融资按下重启键。新政明确，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

“此次推出的政策实际上就是‘第三支箭’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，“资产负债表”概念近期被频频提及。证监会主席易会满在2022年金融街论坛年会上提到了“改善资产负债表”和“股权融资”的概念，11月22日召开的国务院常务会议同样明确要努力改善房地产行业资产负债状况。可以看出，此次证监会对于房企股权融资的政策符合预期。从政策的最核心内容看，实际上提及了“加大权益补充力度”。种种迹象说明，对于各类房企增强股权方面的稳定性，尤其是从股权的角度获得债务融资，是近期的重点。

“第三支箭”的发射汇集了多个重磅的金融政策，包括重组、股份增发、私募等，为房企后续资金的状况改善创造了非常好的条件。

在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，本次“第三支箭”落地形成政策组合拳，可以助力民营房企缓解现金流压力，从而提振行业信心。相较于“第二支箭”，股权融资的“第三支箭”有利于降低房企的资产负债率，也是缓解现金流压力的主要途径之一。

11月29日，地产股开盘几乎全线上涨，多只个股开盘即封涨停。此次地产股上涨，与“第三支箭”的射出密切相关。

“‘第三支箭’对于地产行业带来了明显的提振效应，涉及面较广，包括开发业务、服务业务、建筑材料等领域，尤其是在传统的开发业务基础上，建筑建材等板块也随之被拉动，市场信心明显提振。部分被低估的地产股明显亢奋，包括一些重点央企、有建筑施工业务的企业或者拥有产业园开发能力的企业，这表明各类企业都受益于房地产业政策刺激的影响，也说明投资者的投资预期在调整。”严跃进说。

再融资鼓声响起

允许上市房企以非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。在此次新政中，上市房企和涉房上市公司再融资同步恢复成为主要内容之一。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，过去两年来，几乎难有股权融资案例出现，此次政策调整可能意味着未来一个阶段，作为直接融资工具之一的股权融资重新恢复功能，预计房企的资金状况将持续向好。

目前，“第三支箭”的成功案例已出现，包括福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、华夏幸福等房企均在筹划非公开发行股票事项，用途涉及“保交楼、保民生”。

严跃进认为，福星股份、世茂股份、北新路桥均属于房地产规模并不是很大的企业，充分说明再融资政策具有非常好的导向以及较好的覆盖面，有助于各类上市房企积极拓宽融资。作为较早暴露出债务方面问题的房企，此次华夏幸福的再融资也释放出十分积极的信号——企业已经逐渐走出危机。此类企业若再融资能够成功进行，对于后续企业稳健发展无疑具有支持作用。

股权融资重启后，空窗许久的房企重大资产重组再次启动。

12月1日，陆家嘴发布公告称，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。12月2日，格力地产发布公告称，鉴于此前导致公司重大资产重组暂停的事由已消除，公司将继续推动重大资产重组事项并对方案进行相应调整。

亿翰智库研究总监于小雨认为，陆家嘴的发行配套资金收购资产这一动作会引来其他企业的效仿。一方面，国资企业本身就有信用和实力，同时对负债率有考核，本次政策出台后市值小的国企能够因此迅速扩大净资产；另一方面，融资开闸尤其利好母公司有资产注入的国资企业，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。

“陆家嘴案例是‘第三支箭’射出以来并购重组的首个案例，具有标杆意义。其充分说明房企通过发行股份或支付现金的方式，可以购买涉房资产，进而实现房地产资源的整合。此次收购动作，表明一些优秀的房企近期更容易获得政策利好，通过此类收购动作，有助于扩充核心资产。尤其是在有配套资金募集的情况下，此类收购的难度会明显降低。”严跃进表示。

“第一支箭”持续发力

支持楼市的“三支箭”分别是银行信贷支持、债券融资帮扶和股权融资松绑。在“第三支箭”终于射出的同时，“第一支箭”也在近期掀起大水花。

11月22日召开的国务院常务会议指出，加大金融支持实体经济力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

随后，六大行立即跟进并与多家房企签约，积极提供意向性融资支持。近日，银行授信方面支持力度持续扩大。

11月24日，银保监会表示，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》印发后，银保监会股份制银行部第一时间督促12家全国性股份制商业银行切实提高政治站位，加快贯彻落实各项政策要求。为了积极响应，股份制银行也密集加入“第一支箭”行列。

例如，恒丰银行与山东银丰集团、青岛青特集团等房企达成签约意向，将在房地产开发、并购贷款、债券融资、保障性租赁住房、个人按揭等方面给予重点支持，满足企业合理融资需求；中信银行分别与中海地产、招商蛇口、绿城集团、碧桂园集团等10家房企签订“总对总”战略合作协议……

公开资料显示，截至11月30日，已有10余家银行为超过30家房企提供了授信，总额逾2万亿元。

不过，受访专家表示，此类股份制商业银行的信贷政策和此前的六大行动作略有差异。

“主要体现在信贷投放和区域性的房企挂钩更明显、授信的内容主要在个人购房和房地产开发业务，以及保交楼等业务上，对于类似证券承销和投资方面的业务涉及不多。但这也从客观上有助于促进地方房企更加聚焦主营业务，扎实推进日常经营稳健发展。后续其他股份制商业银行也会进入此行列，有助于丰富‘第一支箭’的工作内容”。严跃进对记者表示。

多家股份制商业银行紧跟六大行步伐，密集开展授信工作，表明“第一支箭”在持续发力。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，预计后续会有更多银行、房企签署合作协议。根据近期政策精神，要稳定房地产贷款，全国性商业银行需增强责任担当，支持优质房企发展，这将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

“第四支箭”要来了？

12月2日，有消息称，中国四大银行将为部分优质的中国房地产企业发放离岸贷款，用于偿还海外债务。此消息随后被业内人士证实：监管机构现已向四大国有银行提供窗口指导，要求在12月10日之前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

据了解，目前银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向，其中就包括为房企提供离岸贷款。

而金融机构为房企提供离岸贷款，主要是通过“内保外贷”的形式，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

据消息人士透露，被誉为中国民营房企“五朵金花”的旭辉、碧桂园、龙湖、美的、新城将跻身首批获得贷款资格的名单中。上述举措的实施，将有助于房企偿还离岸债，同时修复全球投资者对中国房地产行业的悲观预期。

严跃进认为，此次推出的政策充分体现了在“第三支箭”后，新的金融支持政策在发力。此类离岸贷款的资金来自境外，且放款的对象也是境外客户，所以更会强调对于离岸债等方面的偿还要求。此次政策的目的也比较清晰，即在债务问题的解决上，既要解决境内的债务问题，也要解决境外的债务问题，对于修复境外投资者的投资预期等具有非常重要的作用。不仅如此，此类贷款依然投放到了优质的房企身上，说明目前优秀房企更容易获得金融政策支持。此类金融政策支持，很大程度上有助于促进房企的趋稳和健康发展。

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