许家印没有“非卖品”？

挂牌半个月后，许家印梦想中那座金光闪闪的超级总部迎来了新买家。

作者 | 卢泳志

来源 | 债市观察

一年前，恒大集团董事局主席许家印曾信誓旦旦地说：“原则上恒大10年内不买地，但现在也不能贱卖土地。”

一年后，中国恒大却卖掉了自己的超级总部地块，而且预计亏损1.63亿元。

11月28日，中国恒大(03333.HK)发布公告称，将以75.43亿元出售一块位于深圳的商业地块，这便是原计划在2024年竣工的深圳恒大超级总部。

来源：深圳公共资源交易中心

此前，深圳公共资源交易中心显示，该地块被深圳市安和一号房地产开发有限公司（简称：安和一号）以底价75.43亿元竞得。

天眼查显示，安和一号成立于2022年9月，由深圳安稳房地产开发有限公司间接全资持股，后者同样成立于今年9月。

从股权关系来看，深圳安稳房地产开发有限公司由兴业信托间接持股97%，深圳安居建业集团、深圳前海基础设施投资基金分别持有2%、1%。

来源：天眼查

对于出售原因，中国恒大表示，集团流动性问题对该土地开发和建设的进度造成负面影响，出售事项将用于偿还该土地的相关债务，有利于集团专注于其房地产业务发展。

截至2020年及2021年12月31日，该土地并没有产生任何租金收入；截至2021年12月31日，该土地资产净值约为72.85亿元。因此，此次出售预计亏损1.63亿元。

在业内人士看来，此次交易并非一般的出售，而是一项复杂的不良资产处置。由于兴业信托是恒大的债权人，因此恒大将该地块转让给兴业信托大概率算是偿债性股权转让，在深圳公共资源交易中心挂牌就是走个流程。

许家印放弃“总部”

在今年“双十一”期间，中国恒大将位于深圳的超级总部地块摆上了货架。

11月11日，深圳公共资源交易中心土拍公告一则消息受到关注，一宗编号为T208-0054土地使用权以挂牌方式公开转让。

据悉，此次出售的地块正是深圳湾超级总部基地地块，由中国恒大于2017年12月竞标获得，原计划打造为恒大总部。

该地块位于深湾三路与白石四道交汇处东南角，面积约10376.82平方米，计入容积率总建筑面积不超过28.92万平方米，目前产权状态为“抵押”。

来源：恒大集团公众号

2017年8月1日，中国恒大将总部从广州搬到深圳，计划建立恒大深圳总部，形成广州和深圳两大业务中心。

当时，中国恒大斥资56亿元购买该地块，恒大深圳总部原计划于2024年竣工。该项目的地理位置十分优越，位于深圳市最具有发展潜力的地方，两侧还有同时动工的万科总部大厦和招商银行全球总部大厦。

2019年9月23日，许家印曾邀请众多媒体人士一同前往深圳湾超级总部基地视察项目建设进展。

通过当时曝光的效果图可以看到，该建筑是一座底部方正、顶部圆润的形象，据说是许家印亲自盖章的“天圆地方”造型，外立面金光闪闪。

按照规划，该地块总建筑面积为34.3万平方米，建筑高度为393.9米，地上71层，地下6层，办公层层高5.1米。

来源：恒大集团公众号

然而，许家印的美好愿望随着中国恒大的资金出现问题破灭了。2021年9月，该项目开始停工，至今已有14个月，目前基底承台和坑中坑尚未完成。

中国恒大称，该土地目前处于抵押状态。在对价付清之日起3个工作日内，转让方负责完成解除抵押登记手续，并在之后的3个工作日内向深圳市不动产登记中心申请办理转移登记手续。

根据深圳土地矿业权交易平台的公告显示，该项目因长期停工，主体施工总承包单位尚未定标；因资金问题，土石方单位和基坑支护单位现已停工，可能存在包括但不限于基坑变形、渗漏裂隙及积水、钢筋等材料锈蚀等问题。

同时，公告还提示，项目存在逾期竣工风险，被认定为闲置土地的风险，以及包括但不限于临时用地使用期已满、逾期使用欠费、拖欠工程款，合同相对方索赔、维权等问题，存在的经济与法律风险由竞得人自行评估。

谁在拯救恒大？

在这笔交易中，许家印出售深圳超级总部引发业界热议，而低调的接盘人更加引人关注。

从接盘公司的股权结构来看，兴业信托接手该项目后大概率是充当资金提供方的角色，深圳安居建业集团则负责开发建设。

一位业内人士指出，恒大这块地坑挖得很深，离海又近，再不动工影响很大。纾困模式是由兴业信托接手，深圳恒屿起到合伙企业管理人作用，安居建业负责盘活。

安居建业成立于2022年1月21日，在公司官网页面，其自身定位是“深圳市国资委在特殊背景下发起成立的房地产行业平稳公司”。

据公开信息显示，安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

来源：爱企查

更值得一提的是其背后的“股东天团”：安居建业分别由深圳市人才安居集团持有40%股权，万科、深业集团、深圳市特区建工集团各持有20%股权。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，安居建业作为深圳具有国资背景的4家国企组建的专业性机构，除了拥有丰富的行业经验与资金实力外，还体现了深圳市政府帮助出险房企和项目纾困、化解保交楼问题的意图。

在安居建业的四大股东中，除了3家深圳老牌国企，万科的名气和市场属性都是最强的。

在2021年万科华南区域业务交流会上，被问及是否会帮助恒大解决困境时，万科集团董事会主席郁亮表示，万科首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。

如今，万科的态度虽然看似有些改变。但需要注意的是，安居建业的纾困方式依然留在轻资产介入层面，或者为AMC平台穿针引线，项目开发主体并未改变。

不过，自成立以来，安居建业上演了“深圳速度”。公开信息显示，安居建业已盘活出险房企的涉险项目超过10个，涉及商品住房、公共住房、商办面积超百万平方米。

来源：恒大公告

9月26日，恒大深圳公司微信公众号“恒大地产在深圳”发布《关于恒大深圳公司龙岗区与重点项目与龙岗安城投合作的公告》推文。

公告指出，深圳龙岗区重点项目恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场等，在政府的指导下引入龙岗安城投进行合作。

除了主导龙岗区4个恒大项目的保交付工作，安居建业还与东方资产、长城资产合作，盘活恒大岳盟项目，以及益田集团的“御龙华府”项目。

柏文喜认为，安居建业在为房企纾困和保交楼方面拥有非常明显的优势，除了可以为脱困项目注资、增信来盘活项目外，还可以采取入股、托管、代建甚至以参与和主导重整方式来为地产项目护航。

许家印的“拖字诀”和“卖卖卖”

在许家印“忍痛割爱”的同时，11月28日，中国香港高等法院批准中国恒大的延期申请，其清盘聆讯将进一步延至2023年3月20日。

中国恒大行政总裁肖恩表示，今天的裁决结果符合预期，也进一步坚定了信心，恒大集团上下会以实际行动、实质进展说话，坚持公平对待境内外各类债权人，积极响应各方给予我们的宝贵信任和坚定支持。

来源：中国恒大公告

在此之前，中国恒大清盘聆讯已经延期两次。今年6月，中国恒大公告称，公司收到债权人的清盘呈请，涉及债权金额为约8.625亿港元，聆讯时间定于8月31日。

9月5日，中国恒大称，清盘聆讯时间延期至11月7日。三天后，中国恒大再次表示，清盘呈请的聆讯日期已延期至11月28日。

对于债务问题，许家印采取了“拖字诀”，将多笔债券延期偿付，债务重组方案出炉时间也从今年7月延期到年底。

虽然许家印希望通过重组的方式解决债务问题，但随着重组方案一拖再拖，债权人将目光瞄向了中国恒大的资产。

仅11月以来，中国恒大已多次处置资产。11月6日，中国恒大公告称，旗下一宗中国香港元朗未开发土地被资产接管人以6.37亿美元出售，预计录得约7.7亿美元亏损。

与此同时，许家印的个人资产也接连被接管还债。11月，许家印位于中国香港的山顶豪宅布力径10号B屋被中国建设银行接管。

2021年，许家印将这套豪宅作为抵押，向中国建设借款3亿港元，如今到期未还，豪宅被没收。按照目前7亿港元价值计算，许家印亏损4亿港元。

除了土地、豪宅等资产被接管，中国恒大的股份也被执行了。11月1日，由于未能向盛京银行偿还资金，中国恒大质押给盛京银行的新疆广汇实业投资集团有限责任公司30.99%股权将被拍卖、变卖等，用以偿债。

在债务重组的路上，随着豪宅、土地、股权等抵押物被债权人处理，中国恒大的资产在快速变现偿债。如今，中国恒大超级总部“花落他家”，许家印最终作别深圳湾。

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