楼市小幅回升是大概率事件“小阳春”可期

本报记者 周雪松

2024年全国“两会”临近，房地产相关话题备受关注。从已经闭幕的地方“两会”来看，持续释放推动楼市平稳健康发展信号，各地政策有望继续优化。接受中国经济时报记者采访的相关机构与专家预计，全国“两会”政策方向将对房地产市场产生影响，今年也不例外。

专家预测，今年全国“两会”传递的房地产相关政策信号可能涉及“经济增长和稳定”“城市更新和可持续发展”，包括“三大工程”、产业与消费升级、区域发展与未来住宅等内容，政策基调与中央经济工作会议精神相吻合。

此外，全国住房城乡建设工作会议提及，今年要稳定房地产市场，坚持因城施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，构建房地产发展新模式，下力气建设好房子。众多利好政策累积，将促进楼市向好回升。

楼市信心和成交的恢复构成正向作用

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可在接受中国经济时报记者采访时表示：“2024年全国‘两会’将影响未来几年中国房地产市场的方向。预计中国将可能出台促进可持续发展、优先考虑社会福祉和加速科技创新的政策。”

第一太平戴维斯预计，持续支持高科技发展和产业升级可能会推动对现代工业和研发空间的需求，尤其是在粤港澳大湾区和长三角等关键城市群。旨在通过改善就业增长和社会服务来促进国内需求的政策可能会对零售、文化和旅游等行业产生积极影响，并促进未来对零售、娱乐和酒店空间的需求。预计区域性城市群将继续获得投资，为基础设施项目和综合开发项目创造机会。

简可认为，推进保障房建设、城中村改造和改善住房条件的政策将推动购房者对交通便利、可持续的住宅开发的需求。

戴德梁行研究院副院长张晓端在接受中国经济时报记者采访时表示，2024年年初，住建部、金融监管总局等部门发布新政，提出“各城市可因地制宜调整房地产政策”“建立城市房地产融资协调机制”，首批房地产项目“白名单”已经出炉，国家首批城中村改造专项借款也在各地落地。再加上央行宣布5年期以上LPR下调至3.95%的历史低位，可谓从年初就在供需两端给出了积极的楼市利好信号，再搭配一二线重点城市限购政策的持续松绑，对于楼市信心和成交的恢复构成正向作用。

但她也同时指出，结合持续的开发投资缩减对中长期供应的影响，以及近两年新房市场成交规模的大幅萎缩，可以预见未来在“市场+保障”的双轨制方向下，商品住宅新房市场的规模难以恢复到高峰时的水平，低位趋稳、小幅度回升将是大概率事件。

对于2024年的房地产市场走向，张晓端预计，政策利好的集中释放刺激市场信心和购房需求有所恢复，并带动3、4月出现“小阳春”行情。受供应局限，新房市场仍然以稳步恢复为主；二手房市场则有望在限制性政策放松及降息刺激下趋于活跃。但之后维持持续增长的驱动力还取决于宏观经济的增长和预期的进一步改善。

简可预计，可持续发展对于新建及改造项目的重要性将持续提升，继续致力于吸引外商投资、推动自由贸易区发展，或将在各个房地产领域创造国际合作机会。

是否全面放开限购存在争议

张晓端认为，当前中国的房地产行业和房地产市场仍处于调整期，行业的局部风险并未消除，市场层面也并未完全恢复。70城房价指数显示，价格下调仍是主要趋势。

2023年，国内房地产开发投资同比下降9.6%，住宅开发投资下降9.3%，同时，国有土地出让金同比下降13.2%，房地产的行业规模以及其对经济的贡献均持续下滑。全年新建住宅成交量不及9.5亿平方米，为过去多年较低水平，住宅成交均价却再创历史年度新高，达到每平方米10864元。年内一系列针对改善型购房人群的需求支持政策，令中高端、高单价住宅的成交比例上升，同时，重点城市陆续退出限购行列，重点城市新房成交量在全国住宅成交的占比提升，成交结构的变化令住宅新房市场“量跌价涨”。

张晓端告诉记者，去年保交楼举措的切实效果及四季度楼市调控政策的深度优化，如降低贷款利率、降低首付比例、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策，都一定程度改善市场信心、刺激需求的释放，进而带动四季度部分重点城市成交规模较三季度的低位有所提振。根据住建部门的数据，在2023年全国新房成交量同比下滑的同时，二手房成交量同比增长，新房和二手房合计保持正增长。

在这种情况下，房地产政策未来走向如何？未来房地产市场又会何去何从？其中，一线城市限购政策走向尤其备受瞩目。

2月7日，深圳市发布新政，落户即可购房，非深圳市户籍，购房社保缴纳从5年减为3年。至此，北京、上海、广州、深圳四大一线城市都已放松限购。此前，广州120平方米以上住宅不再限购；上海也取消非沪籍单身人士限购政策，非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房；北京则放松了通州区“双限”政策。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受中国经济时报记者采访时表示，支持北京全面放开限购。他认为，今年北京可能继续放松限购，实行有条件的限购政策，未来甚至不排除全面取消限购的可能。在部分专家看来，一线城市全面取消限购有利于带动楼市回暖。

不过，并不是所有专家都支持全面取消限购。在一线城市中，深圳是一座比较特殊的城市，该市一位不愿具名的专家在接受中国经济时报记者采访时明确表示，不支持全面放开限购。“我的意见是深圳不能全面放开限购，深圳和别的城市不同，是2000多万人的超大城市，也是面积超小城市。要深圳全面放开限购，不是很明智。”

该专家表示，虽然同属于广东省的广州比深圳放松限购力度更大，但两个城市的面积以及两个城市的房地产价格有明显的差异。“深圳的土地面积小，所以这方面特别需要规划，需要控制。”该专家说，北京要控制人口规模，也难全面放开限购。

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