房地产模式大逆变！

房地产是国民经济的重要组成部分，也是国内居民家庭财富占比最大的资产，所以房地产仍然是国内的支柱产业，这个在未来相当一段时间内是很难改变的。

但这并不代表着房价会继续上涨，房地产作为支柱产业跟房价是否上涨并不是一回事，同样经济增长也不代表房价就一定会持续上涨，大家千万要把这些分开来看。之前我发布了关于小城市房地产市场运行逻辑的文章，有读者朋友反驳说县域经济发展的很好，小城市的房地产市场不会差的、房价还会涨。

这就是典型的把逻辑搞错位了，县域经济搞得好，县城的房价就会上涨，这个因果逻辑还差很远的距离。房价除了受需求层面影响，也受供应层面影响，小城市楼市的问题除了需求不足外，供应也是多了（这里也没有太大的篇幅来讲这个事）。

话题扯远了点，继续来聊聊未来楼市发展态势及模式的变化。

对于楼市未来的走势，我们还是要重点关注住房需求的变化。

人口增长的放缓及城镇化率的减速，将会直接导致增量需求的减少，尤其是刚性需求；居民收入的增加及人口老龄化导致家庭赡养老人数量的增加，会激发改善性住房需求的增长。

需求这两方面的变化在中长期也会带动住房供应结构的变化。

首先是整体供应量将会逐步减少，尤其是小户型居多的刚需性住房。这个我们从近些年的房地产开发投资额、新开工面积等数据也能看出来，这些数据是住房供应量的先行数据，目前都在断崖式下降，这就意味着未来住房供应也将会大幅减少。

这个是没办法，开发商也得适应市场的需要作调整。

其实，改善性住房的供应比例有望增加，户型面积较大的房子会更好卖一些。但改善性需求不仅仅指的是户型面积变大而已，应该是住房品质全方位升级，不管是硬件还是软件方面。所以说未来房地产市场竞争，不仅要看区位、房屋质量、学位等，还得看物业服务内容的提升，比如说公共活动空间、小孩托管、老年人活动室等等。这就涉及到房地产发展模式问题，要由开发型向运营型的模式来发展，从重视开发量向注重服务水平和资产增值方向发展。

毋庸置疑，房地产已经进入了存量市场。未来对开发商的要求不再拼的是谁能拿到更多的地、建更多的房子，而是谁能建造更好的房子、谁能把物业服务做的更优、谁能把房屋维护的更好、保值升值做的更好。

房地产不会消失，未来仍是一个庞大的市场，只是发展模式变化了，竞争方式变化，适应时代的发展才能赢得未来。

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