楼市刚有回暖信号，就有人炒作，官方提醒买房风险，10条避坑指南

无论别人怎么说，你都要保持一颗清醒的头脑，房地产市场确实有了明显的转机，但房地产走到今天不是一天两天，冰冻三尺非一日之寒，要想恢复不可能一瞬间的事。

二手房市场常作为楼市“晴雨表”。开年以来，北京、天津、重庆等地二手房市场呈现回暖势头。数据显示，1月50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。

作为全国调控政策最为严格的城市之一，深圳楼市去年表现十分惨淡。去年二手房成交创下了2004年以来的新低。但进入2023年，合理购房需求正陆续释放，深圳作为全国楼市的风向标，也缓慢复苏。深圳楼市一手房成交量的确有明显的上涨，二手房带看量也有一定的起色。有中介说深圳楼市成交环比上涨了1200%。我想说，如果你跟过去的零成交相除还无限大呢！这样的数据毫无意义。

上海就更不用说了，近来被热议的“一周就涨回来了”更是把楼市回暖的节奏给加快了。这个就不细说了。但必须清楚，这个现象并不具备代表性。

实话实说，这些地方的表现是真的，绝不是空穴来风。但远远没有氛围组制造的气氛那样热烈，更多是以点带面，以偏概全，报复性上涨和反弹的说法更是司空见惯。又是抢房又是房东加价，真是好了伤疤忘了疼，包括购房者也包括业主。好像不用这些词就无法表达楼市向好的意思似的。

作为购房者必须明白，去年的市场是因为惨到家了，惨到了新低，所以今年稍微好一点自然就是数据上的大幅增长，可是这样的数据又有多少意义呢？除了能忽悠购房者外。

眼下的局面，相比过去几年更多是复苏，还远远谈不上中介们所言的“火热”“火爆”。我们不能否认有些个别的小区或房子真的具有可抗性，或者是资源上具备优势，或者是小区品质过硬。

这种结构性复苏跟楼市真正复苏还是有很大差别的，但中介们不会这么讲。在考量一个市场是否真的复苏、回暖的指标中，量价齐升是个重要的参考量。看最近公布的70个大中城市房价数据，也仅仅是新房环比止跌回稳，总体来说依旧处于正常波动区间。

我觉得中原地产首席分析师张大伟的分析更为客观，他表示，市场都在炒作中介故意透露出来的日成交数据。有些只是回归到2022年正常水平（2022年啥样，大家心里都有数），依然不如2021年的小阳春。整体看，在房地产政策全面宽松情况下，市场仍在寻底过程中，需要警惕购房者信心不足等风险出现的可能性。

对于购房者信心不足问题需要引起巨大的关注，因为只有他们信心恢复以及对未来收入预期提升，他们才真正敢入市，这是必须解决的。过分炒作市场只会耽误政策决策。而此时，作为官方，也开始提醒购房者买房时应该注意的一系列问题。

一个是说明市场确实好起来了，一个是小心被炒作，小心各种陷阱。

1、经济日报：谨防投机炒作风气卷土重来

尽管楼市有回暖的迹象，但不能借机炒作，特别是过于夸张的氛围组们，别太假了。

2月15日，经济日报就提醒，精准调控还应体现有支持也有抑制，热点城市须避免引发新的泡沫风险。当前，一些热点城市的热度迅速回升，可能面临新一轮房价上涨压力，应谨防投机炒作风气卷土重来，防止房价重回过快上涨轨道。

看到了吧，经济日报一方面肯定了当前市场的向好局面，但同时也提醒千万不要炒作，这是说给投机者的，也是提醒购房者的。

经济日报表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位从来没有改变。房价短期大涨恐难再现，以投机为目的购房风险很大。购房时使用贷款更应慎之又慎。

2、央行等：加强违规使用经营贷、消费贷提前还款的风险警示

近日，央行等针对提前还房贷现象召开座谈会，其中提到，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

但同时，央行还表示，一部分人通过申请消费贷、经营贷来置换房贷。有明确规定，严防消费贷款违规流入楼市等政策禁止领域。座谈会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

对购房者来说，不仅违规，还有风险。看似对谁都好的方式，但一系列操作背后的风险中介是只字未提的。除此之外，即使安全了，作为个人规划也是极大挑战，一般你要在三五年交完，还款压力更大，很可能面临较大的违约风险。一旦违约，还款人不仅会上征信黑名单，其房产也会被银行拿去拍卖。

经济日报也在2月18日提醒购房者，释放房地产市场合理需求与严格规范消费贷款用途并不矛盾，消费贷款的用途是购房以外的日常消费领域，不能将二者混为一谈，更不能放松风险管理，进而埋下信用风险隐患。

3、律师：开发商宣传“0首付、0月供”风险大、涉嫌违法

2月17日，一则河南省安阳的“0首付、0月供”宣传语引发关注。项目方回应很好听，好像都是为购房者着想似的，“就是你现在买房交1万块钱定金就行了，首付到交房之前分3次付清，2025年6月份交房。0月供，指的是贷款下来后，月供由开发商来还，交房拿钥匙之前把钱还给开发商，没有利息，这样就不用担心工期延期或者烂尾现象。”

你没钱买房开发商帮你解决，听起来多好啊，可这背后不知道渗透着多少陷阱。好像你这么做就不会烂尾了，你跟银行签订的贷款，真要出了事，我不信银行不找你。到时候开发商跑了你都没办法。

对此，北京知名律师王玉臣表示：“从宣传角度看，涉嫌违法违规。根据相关规定，不得欺骗、误导消费者。这种做法本身就是违法的，而且从实际情况来看，购房也不可能不付首付，不付月供，只是早晚而已。看似开发商在还贷款，但是借款人是购房人，一旦开发商资金出问题，不能及时还款，银行会直接找购房人追债，相关的法律后果依旧是购房人来承担。”

4、辽宁：警惕多重风险，个人信息泄露风险要重视

2月10日，辽宁发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。除了我们知道的经营贷风险、信用贷风险、财务风险外，大家一定还要注意一点，那就是个人信息泄露风险。

部分“贷款中介”获取你的个人信息后，会在你毫不知情的情况下售卖给别人，这都是小事，一旦泄露，你就被骗子盯上了，不怕贼偷就怕贼惦记，因为你不知道啥时候会来，让你防不胜防。

2月15日，中国消费者协会发布2022年全国消协组织受理投诉情况分析。其中提到，商品房消费领域的问题尽管经过多年整顿，但依然“痼疾难除”。我们接着上面的内容，看看中消协对购房者有哪些警示。

5、中消协：房屋质量问题

既包括墙面开裂、地面空鼓，也有卫生间渗漏、地暖破裂等显性质量问题和后期“隐形”问题。

房地产质量问题就不多说了，谁买房没有遇到过？你说说！只是大小的事。所以，购房者无论你多么仔细多么谨慎都不为过。一定要严把质量关，你就是质检员，当然对购房者要求太高了，没办法，只能相信自己。

6、中消协：不符条件强行交房问题

有些开发商为了逃避违约责任，在项目尚未完工且不具备交付条件时，就强行让购房者收房，这种行为看来还是有不少的，否则中消协不会把这个列入警示之一。

7、中消协：开发商强制捆绑销售问题

有捆绑销售地下仓储或车位的，也有以不妥协则不交付钥匙为要挟，强迫业主接受其指定的中介机构代办房屋产权证或代缴契税，并从中收取中介费。

8、中消协：注意精装房的“三包”是否临近过期

有的精装修房配套家电产品交房时已过或快过“三包”期，开发商拒绝承担“三包”责任。这很容易给购房者造成巨大困扰，刚交房出问题了，却过了三包期，这就给以后扯皮埋下了隐患。

9、中消协：交房后实测面积与合同约定面积不符的问题

实话实说，交房时实测房屋面积与合同约定面积不可能完全一样，正常情况下也是允许有一定误差的，作为购房者要清楚，不要得理不饶人，一定要认真看合同。交房时，面积小于或等于3%是正常情况，按合同约定给予补偿，或者按照合同约定的价格据实结算多退少补。

另一种情况就是，在交房面积误差大于3%时，按合同约定处理，没有约定或者约定不明的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

无论是开发商给你补差价还是你给开发商补差价，都很容易产生纠纷，购房者一定要留意。

10、中消协：警惕楼盘烂尾消费者“房财”两空

房地产还没有完全走出阴霾，将来依然会存在部分开发商挪用资金导致楼盘后续烂尾，那么消费者花费大量积蓄却未能如期入住，还面临还贷压力。这就是好不容易攒钱买房，最后却落得个房财两空，你说冤不冤？

这就需要购房者综合考察开发商实力、信誉，了解项目各种手续，还有就是把握好合适的购房时机，一般房屋主体工程已完成2/3时，烂尾几率都相对会较低。

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