南京楼市，躁动个寂寞！

作者：子非鱼

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注定是少数城市的小阳春

在昨天的文章中，我提出了鲜明的观点：

眼下虽然很多城市的成交量在复苏，但只有极少数城市能够有持久的韧性。2023年的楼市小阳春，注定是极少数城市热门板块的小阳春而已。

至于房价，90%的城市都不够资格谈上涨。

原因有三个：

第一，还是韧性。成交量的韧性，眼下看似每个城市的成交量都在增加，但有几个城市能有持久力，不多了。

第二，不能只看需求不看供应。房价推涨，不是仅靠成交量上涨就能够的，还得看供应。举个例子，假如一座城市新房和二手房加一起有20万套可售，去年卖了5万套，今年供应又上来了，有21万套新房和二手房可售，卖了8万套，你觉得上涨的动力何在？

第三，购买力。这一点后面会详细解释。

这篇文章不妨以最近宣传口径上大卖的南京为例，来说说。

南京是去年救市次数最多的城市，没有之一。而且南京几乎完全解除了购房门槛，虽然名义上还保留着四大核心区（鼓楼、建邺、玄武、秦淮）的限购，但社保仅需6个月，而且可以一次性补交。

这和佛山、东莞等城市的裸奔其实没差，只是保留了最后一条丁字裤而已。

然而，就是这般放松，在去年那样的大环境下也没能解决南京楼市。无法躲开商品房成交量、房价、卖地的“三杀”。

南京2022年共成交新房6.4万套，比2021年的10.5万套少卖了4.1万套，整体下滑了39%，也创下了2018年以来的历史新低。

房价方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。

南京去年的卖地收入为1334.5亿元，相较于2021年的2074亿的卖地收入，减少了约35.7%。

02

南京成交量复苏了

进入2023年，南京的商品房成交量似乎活过来了。

根据南京网上房地产数据显示，截至2023年2月15日，全市2月累计新房成交2624套，日均成交量约为175套，环比上涨59.1%。其中15日当天认购和成交套数均超过300套，这一数据在去年下半年通常只有百套甚至几十套。

另据我爱我家南京研究院数据显示，2月第二周（2月6日至12日）南京全市二手房成交1714套，环比上涨12.5%。

整个南京楼市的宣传画风是这样的。

不可否认，南京的商品房成交量相比于去年的确好了不少。当下几乎所有城市都一样。

很简单的道理，去年是啥情况，今年又是啥情况，大家心知肚明。

去年是楼市的大萧条，现在全面放开了，成交量岂能不好转。所谓的成交量上涨，也不过是去年那种环境下，一个月成交了1000套，现在一个月成交了1500套，看似上涨了50%，非常华丽的数据，但如果放在长线当中比较，和正常年份的市场比较，能经得起比较吗？

南京就禁不起比较。南京1月份的二手房住宅成交量是10094套，相比于去年12月份增长了7.3%。但距离1.4万套的二手房成交量荣枯线也有距离。

而且，过去三个月南京的二手房成交量均远低于荣枯线。11月份为11019套，12月份9403套。

只能说南京的成交量才爬出泥淖而已。这样的成交量是无法推动房价上涨的。换句话说，南京楼市很大概率上，只是躁动了个寂寞。

从南京开发商的表现来看，也在担心这一点，担心南京的成交量韧性不足。

比如，当下南京有的开发商为了鼓励购房者买房，发布了承诺，保价协议。

南京市浦口区保利扬子萃云台售楼处贴出声明称，凡购买项目任一商品房的，自签订合同到交付，若有其他房源优惠折扣大于之前的折扣，降价超过之前的实际成交价，公司愿意为买房人换房并退差价。

此外，在新房一些售楼处，售楼员会主动表示，如果按时签约、当月下订，还有签约优惠、免物业费等价格减免。甚至在表达足够购房意向后，连南京市场默认多年的买“升级装修包”都有可谈空间，实际可优惠幅度能达到40万左右，几乎是标价的92折水平。

南京一些理性的销售顾问表示，2月虽然看房量、成交量都增加了，但房价还没出现明显涨幅：“早前片区内房价基本在5万元/平方米，现在大部分都在4.6万-4.7万元/平方米成交水平，但最近价格也略有回补趋势。”

要是市场如日中天，开发商何必还要搞一套保价协议。所以，不要看开发商如何宣传的，要看开发商如何做的。

除了成交量韧性方面的担忧外，还有两个因素决定了南京房价很难再上涨。

03

南京房价难以上涨

第一个是南京的房价，已经阻断了很多人购买资格。

南京房价虽然去年调整了不少，但整体仍是高房价，对很多在南京工作的人来说，仍是遥不可及的梦。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

南京的整体收入并不高，而且产业偏弱，没有什么大厂。除了高等教育方面有很大优势外，南京在强二线城市中实则是偏弱的一个。

这么高的房价，已经超越了南京绝大多数普通人群所能承受的能力。

换句话说，南京的房价无形中已经形成了中产和普通工薪阶层的天堑。对于很多人来说，哪怕你银行的贷款门槛再低，购房的利率为零，首付不断下调，也没用。买不起啊。

所以，无论是1月份的印钞机开启的轰鸣声，还是大基建开启的吵闹声，都无法再像2008年和2015年那样狂推房价。

背景不同了，那时候，我们的房价没有这般高不可攀，而且当时大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。然而，如今是什么情况。房价已经形成了天堑，很多人穷尽一生都没法在自己所工作的大城市买房，而且收入和预期都不够明确。

再者如今的世界秩序已经撕裂，动荡不安充斥整个世界，中产也会有所考量。

第二个，则是南京需要直面的问题，库存。

克而瑞披露的1月份重点城市库存数据显示，南京新房库存787万平方米，按照1月份的消化速度，在不增加库存的背景下得卖16.2个月。

另据南京网上房地产数据显示，目前南京全市新房库存量为7.47万套，较去年7.8万套的历史最高点已有所下降，但仍维持在7万套以上的高位水平。

此外，还有挂牌的二手房。去年年末，南京挂牌的二手房突破了15万套。

也就是说，南京新房和二手房加一起，有23万套。足可见，南京仍面临着去化难题。

因此，无论从哪个角度看南京，房价都没有上涨的力量。顶天了也就核心区会温和上涨，外围区想都别想。

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