华润刷新地价纪录 苏州首场土拍下的冷热不均

观点网2月17日上午，苏州2023年首场土拍中进入线下摇号的湖西1号地块结果出炉，最终由华润置地拿下该核心地块，成交总价36.43亿元，成交楼面价35650元/平方米，溢价率15%，刷新园区地价纪录。

至此，今年苏州首场土拍结果全部出炉，六宗地块共收金83.9亿元，一宗触顶摇号、一宗溢价、其余四宗底价成交。

总体回暖

在过去长达两年的时间里，苏州土拍市场一直都是以“托底”为主。2022年苏州共完成了五次集中供地，整体而言呈现量跌价涨的态势，整体供地平稳，地块主要以低溢价出让为主。

从溢价率看，2022年的苏州土拍市场处于不温不火的状态。除去第四批次供地全部底价成交外，其余四批次整体溢价率基本维持在3.00%-4.80%的区间。溢价率最高的批次为年底的第五批次供地，整体达4.80%。溢价率的走高得益于三宗工业园区地块的带动，剩余的七宗则均以底价成交。

据江苏省统计局发布的固定资产投资数据显示，2022年全省商品房新开工面积为9907.3万平方米，其中住宅新开工面积为7298万平方米，较同期减少43%。苏州市商品房新开工面积为1187.75万平方米，其中住宅新开工面积为894.28万平方米，较同期减少56.3%，增速小于全省，市场投资热度明显衰退。

此外，2022年的拿地房企以国企、城投类国资背景企业为主进行托底，民企多以联合体形式参与拿地并开发。整体情况上看，多采取本地国资+本地民营联合体的方式拿地，在不景气的市场环境下，这种较为保险的做法可以减少民企的投资成本及拿地风险。

但从新年的首场供地来看，苏州土拍市场似乎呈现出一股回暖的势头。首场土拍即拍出了6.07%的整体溢价率，其中一宗进入触顶摇号。该宗地在开拍前已有40轮报价，在65轮竞价后共计31家房企进入现场摇号。

除此之外，此轮苏州首场土拍亦处于一个特殊的节点，此次集中出让恰好是疫情放开后新年的首拍。同时自“二十大”以来楼市调控政策利好政策频出，集中供地制度也有了调整。

目前苏州土拍规则逐渐放松，去年第五批次土拍规则“限价+现场摇号”首次被启用，部分核心高价值地块的土地出让金支付时间要求在年底前付清。

基于这个特殊节点，苏州首场土拍的“开门红”为立下了一个好的开头，对比去年平静的市场，激烈的竞争有股市场即将回暖的意味。

冷热不均

着眼于本场土拍，市场依然延续了去年冷热分明的状态。

本场土拍共出让六宗地块，除了苏州园区湖西原三星地块触顶摇号外，其余均已底价或低溢价成交。该触顶地块位于苏州工业园区中新大道南、星港街西，最终以最高限价36.43亿元成交，成交楼面价35650元/平方米，同时刷新了苏州工业园区的地价纪录。

自从2022年8月土拍规则调整以来，上一次进入现场摇号的地块是园区建发上华琚西地块和华润月亮湾地块。15%的溢价率让园区在本场土拍中延续了以往的热度。

但在这火热的竞争下呈现出的却是“一边倒”的局面。与湖西地块不同，园区内的其余两宗地块——青剑湖4号地块经过两轮报价被建发以0.65%的低溢价率拿下，娄葑5号地则被招商蛇口以底价收入囊中，剩下三宗地块均为底价成交。

可以说苏州土拍市场整体仍然延续了去年冷热不均的形势。在2022年苏州第五轮集中供地中，出让的十宗地块整体溢价率达到了4.8%，但溢价率走高与今比相差无几，同样源于园区地块带动，除三宗园区地块外，其他七宗地块均底价成交。

在楼市去杠杆加上行业寒冬的背景下，土地市场的依然处于低热度阶段，核心地块依旧会迎来房企的激烈竞争，但对于非热门板块而言，碍于现金流的压力房企并不会轻易出手，这很大程度上造成了市场冷热不均的形势。即便是有政策的加持以及条件的放宽，土地市场的回暖依旧需要经历一个艰难的过程。

从新年首月的苏州楼市情况来看，1月份商品住宅成交2516套，环比下跌46%，同比下跌44%；商品住宅成交均价为26762元/平方米，环比下跌18%，同比上涨了9%。

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