挂拍量最高、成交率最低 成都及重庆出现法拍房“堰塞湖”

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在全国法拍房挂拍数量再创新高的2022年，川渝地区成了特殊存在。

据中指研究院数据显示，2022年全国法拍房挂拍金额约1.4万亿元，共挂拍60.6万套，同比增长35.7%；从成交端看，全年仅成交11.8万套，同比下降14.9%，36氪计算，2022年全国全年平均成交率仅为19.4%。

据了解，成交率低并不是2022年才有的趋势，2021年，全国法拍房流拍率达到80.2%，这意味着2022年成交率与2021年几乎持平。

除了流拍率极高的现象，36氪发现，全国法拍房市场还存在地区间成交率差异极高的问题。

据中指研究院统计，2022年四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%，合计占据全国法拍房市场的六分之一，但四川、重庆的成交量分别仅在11000套、7000套左右，成交率分别是16.7%、21%。两地法拍房市场均出现了“堰塞湖现象”：一方面是法拍房挂牌量持续增加，另一方面是法拍房市场成交量低迷。

与川渝地区高挂拍量、低成交率情况不同的是，2022年法拍房成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套，成交率近50%。

对于个别区域挂拍量激增的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对36氪表示，近几年，全国法拍房的挂拍量都很大，但川渝地区的挂拍量激增，很大程度是因为这些区域过去几年整体的新房开发、销售交易量非常大、近期房价回调明显有关。

李宇嘉认为，挂拍量增长与地方商品房规范程度有关，凡是几年前各路资本、民企都想进入房地产市场赚钱的区域，就代表着资金违规融资可能比较严重，导致后续挂拍量非常大。“前几年，这些区域房地产购入门槛较低、各路资本都在进入房地产，后续可能因为陷入司法纠纷，个别民企老板经营失误等问题，导致一些房子被迫拿去挂牌。”

据全国企业破产重整案件信息网显示，截至目前，全国在审破产案件企业数 2447个，重庆地区破产数量最高，达442个。

阿里资产官网即将对外拍卖的最高价标的物为一栋商业地产，位于重庆九龙坡区彩云大道10号的皇庭广场，评估价格为7.17亿元，即将于2月17日公开拍卖。标的所有人为“重庆皇庭珠宝广场有限公司”，穿透其股权发现，该公司由深圳市皇庭国际企业股份有限公司全资控股。

皇庭国际是一家以商业不动产综合运营服务为主要业务的公司。公司在2021年、2020年的归母净利润分别为-2.92亿元、-11.57亿元。2022年3月，皇庭国际因为背负32亿债务情况下拟投资半导体公司，收到深交所问询函。

不仅重庆，四川省法拍房也有相似情况，即正在拍卖的高价标的物的持有人中，从事房地产业、建筑业的私营公司的比例较高。

从交易端来分析，各城市的成交率差异，还与当地房地产市场供需现状，以及民间对法拍秩序的遵守程度有关。36氪曾在《法拍房中介的隐秘江湖》中报道过，极高的流拍率背后隐喻着一个尚未建立通行规则和秩序。

李宇嘉以浙江省金华市举例，因为当地民营企业较发达、直播产业发展较快、房价不算特别高等原因，导致对房屋的需求量比较大，法拍房会相对受欢迎。

数据显示，2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落，仅金华、台州、绍兴成交率保持较高水平，金华的成交率最高，达61.8%。广州也是一个外来人口占绝对比重的一个城市，因此法拍房的成交量最高。

除了当地房地产市场活跃度，多名分析人士对36氪指出，法拍房成交情况与当地法院、金融部门的支持力度有关。

广东华商律师事务所周争锋律师表示，广东省高院在2019年明确法拍房法院要负责腾房。广东深圳市中级人民法院在2022年8月又在拍卖公告中明确，司法拍卖和登记过户过程中产生的税费，应由买卖双方各付，这就打消了竞买人的疑虑，因此广深区域的法拍市场非常活跃。

此外，物业的价值也十分重要。“有些标的物没有投资的意义，很可能会流拍；或者有些法院在拍卖公告披露的信息不够详细，比如，税费如何承担、法院是否协助腾房等，这些信息都会对竞买人造成困扰。”

周争锋律师还表示，法拍房市场活跃度的核心是金融问题，“不是每一个地区的法拍房都可以取得银行的贷款，在经济相对发达的地区，银行早年间就开发了法拍房这类产品的贷款业务，但是很多城市的法拍房目前必须全款购买，银行不提供此类业务的贷款申请。”

从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率确实处在较高水平，2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点。一线城市中，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。

可以看出，2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。

早期，法拍房交易不受限购政策约束，同时法拍房通常相比市场价有一定折扣，且与二手房相比无需中介佣金，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高关注度。

2021年12月，法拍房限购政策全面收紧，最高法出台规定，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。

作者|宋虹姗

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