到底要不要提前还房贷？这里给你讲透了

最近

一个问题在困扰不少人：

到底要不要提前还贷？

这里的还贷，特指还房贷。据了解，目前在上海还房贷，审批需要排队一到数月不止，引发了诸多抱怨。

只是，为什么会这样？不妨分几个层面来探讨——

• 首先，购房者层面，为什么会突然出现提前还贷潮呢？

一是利率差的原因。近期理财市场收益不佳，稳健理财还出现了亏损，动摇了不少投资者的信心。一般理财的收益率，已经抵不过房贷的利率，也就是说，手里的钱产生的收益没有还的钱多。所以不少人手里有了闲钱，干脆选择提前还贷。

二是近年来上海还有一种潮流——“打新”潮。由于卖掉名下房产可以获得高积分，在买新房入围时有优势，所以不少人选择卖房置换，这就需要把贷款先还掉，才能继续交易。

三是房贷利率偏高。近期，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段，那么一些存量房贷利率高的购房者，就想着提前还贷节省利息了。但这个理由在上海比较少见，因为上海的房贷利率一直比较稳定，目前的利率比几年前还要高出一些。

• 其次，银行层面，为什么要给提前还贷设置一些门槛呢？

原因也很简单，银行业毕竟是一门生意。低价吸引存款，高价放出贷款，中间出现了差额，这样才能赚钱。

而个人住房贷款，对银行来说绝对是最优质的资产，规模庞大，收益稳定，很少会出现坏账。

那么，如果提前还房贷的人太多，银行稳定的利润源就在减少，这肯定不是银行愿意看到的事情。加上疫情影响下，银行对外发放贷款的难度比以往要大，如果又不断有新钱进来，出少进多，经营上就会出现问题。

这就很容易理解，为什么提前还贷需要排队了。其实，提前还贷的工作量，对于银行职员来说，也就是敲几下键盘的事。但这背后，是银行的高层，在考量银行的资产负债表，贷款和存款需要保持一定比例的平衡。靠限制人数来控制还款速度和规模，对银行而言是一个比较直接的办法。

所以，从一开始，贷款就不是你想还就能还的。如果你仔细看你的贷款合同，就会发现上面明确了最低还款期数，还满若干期后才能申请提前还贷。比如有些银行规定房贷要还满36期也就是三年以上才能够提前还贷，此外还会针对提前还贷收取一笔违约金。同时很多银行也明确，提前还贷必须要提前预约。可以说，现在这种情况，银行早就想到了。

• 最后，回到那个灵魂之问，到底应不应该提前还贷呢？

要回答这个问题，每个人先问自己一点，手里有足够的闲钱吗？这个问题有两个关键词，一是“足够”，如果手里有几十万几百万元，同时你没有特别好的投资渠道，投资收益覆盖不了贷款还款，那么可以选择部分或者全部还款。如果你手里本来钱就不多，那就不要考虑什么提前还贷了。二是“闲钱”，每个人都有自己的生活规划，有些需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金，有些需要提高生活质量，如果把这些钱都一次性用来还贷，真到需要用的时候就麻烦了。

此外，还要考虑，你的房贷利率是多少？如果是前几年在上海买房，利率打折，那劝你就别跟着凑热闹了，毕竟上海现在购房贷款利率，和那时比可是高了不少。如果只有公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，那更不用考虑提前还贷了。

还有一点，你已经还了多少钱？大多数人借房贷，都会选择等额本息这种还款方式，也就是每个月的还款数额一样，比如每个月固定还5000元。虽然这种方式还款压力比较小，但前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，比如30年还了15年，那么利息其实已经付得差不多了，剩下的都是本金，提前还贷省不了多少利息，所以也没必要这么做。

最后需要说明的是，如果工作稳定，其实不用提前还贷。普通人一生很难有几次用到大资金杠杆的机会，房贷是普通人可以好好利用的金融工具。如果把时间线拉长，考虑通货膨胀的因素，其实提前还贷省的利息可能也说不上划算。只需要想一下，20年前的100万元，和现在的100万元，购买力一样吗？通过贷款，你可以把通货膨胀的风险，转嫁给银行。而且，你虽然办了30年贷款，但这房子可能住个10年就会置换，这笔贷款也根本不用还到最后。

总而言之，每个人的自身情况都不同，对于金钱的看法也不同，很难有一个标准的答案。那么，看完这些分析，你有属于自己的答案了吗？

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作者：张杨

微信编辑：安通

校对：纳米

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