中国租房市场发展的逻辑与路径：市场走势相对稳健，公募REITs加速落地

本报记者 李贝贝 上海报道

二十大报告强调，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了未来房地产发展方向，也令租赁市场的发展备受关注。

“租房市场的发展作为深化住房制度改革的重要组成部分。”在日前举办的“经济学家房地产论坛”上，中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭指出，随着对住房租房市场政策支持力度的不断加大，以及对“房住不炒”战略的深入贯彻，租赁市场已经迎来了新的发展机遇。

“当前我们国家的房产市场正由增量市场主导，转向存量市场主导的新发展阶段。”南京大学城市与不动产研究中心主任高波认为，在这一阶段，作为存量房交易的主要方式之一，租赁市场的发展空间很大，对于低预期的经济发展将会是一种新动能。

多名专家认为，尽管仍然面临诸多问题、且过去几年间受到疫情严重冲击，但目前我国租房市场走势仍相对稳健。伴随经济稳步复苏、就业形势恢复等利好因素，预计2023年市场先抑后扬，全年恢复正增长。

新形势下的租房市场发展展望

12月9日，由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办的“经济学家房地产论坛”在线上举行。本次论坛以“中国租房市场发展的逻辑与路径”为主题，与会专家结合市场政策的新变化，深入探讨了中国租房巿场发展的新趋势，对租赁住房公募REITs发展前景与投资价值等核心议题进行了深度交流。

会上，中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭表示，近年来、特别是党的19大以来，中央高度重视租房市场的发展，并将租房市场的发展作为深化住房制度改革的重要组成部分。随着对住房租房市场政策支持力度的不断加大，以及对“房住不炒”战略的深入贯彻，租赁市场已经迎来了新的发展机遇。

中国社科院经济政策研究中心主任、华侨大学经济与金融学院院长郭克莎认为，从大的外部环境来看，租房市场的发展主要是受宏观经济形势和房地产市场影响。尤其是房地产市场的调整是一个长期过程，这样的调整对于租房市场的影响亦具有长期性。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华表示，租房市场正面临着前所未有的机遇，房地产的逻辑已经发生了新变化：房价持续上涨时代一去不返，房价租金比将走低，长租房市场逐步有望实现资金平衡，市场空间将被打开。

当然，由于时间尚不算长，住房租赁市场还没能够充分发挥其形成住房市场的梯级供给、满足多层次居住需求、稳定市场预期、促进房地产市场结构平衡的基本功能，包括目前租购比较低，租赁专项用地供给依然偏少、存量物业的改造难度较大。此外，融资渠道单一、间接融资难度较大依然是不容忽视的问题。

尽管仍然面临诸多问题、且过去几年间受到疫情严重冲击，但邹琳华以纬房租金核心指数为主要分析指标，通过对中国租房市场的最新走势、房地产逻辑的新变化进行解析，依然得出了“租房市场走势相对稳健”的结论。

从近5年的走势来看，租金大体平稳，涨跌基本上没有超出合理的范围；从2022年以来近一年的走势看，全国租房市场季节性波动减弱，旺季租金上涨不明显，淡季跌速稍快，但也没有出现非正常下跌。“无论是中期、短期，市场相对还是比较稳健的”，邹琳华表示。

贝壳研究院高级分析师黄卉对于租赁市场的新变化与新趋势给出了颇为乐观的看法。在其看来，2022年住房租赁市场需求端呈现“消费降级”的趋势。疫情短期对租赁市场成交量有比较大的影响、成交量短期受抑制。不过，随着病毒毒性减弱和疫情防控政策的调整优化，经济稳步复苏、就业形势恢复，再加上明年高校毕业生数量继续创新高，预计2023年市场先抑后扬，全年恢复正增长。

贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰分析了当下房屋租赁市场发展逻辑和路径，并建议聚焦在“租和购如何发挥协同作用”、“多种发展模式如何选择的问题”、“如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度”、“如何对租赁需求进行支持”这四个关键命题解决上。

例如，如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度？李文杰建议，在租售比系统性偏低的现实情况下，未来三年可以考虑对符合规定的机构出租增值税减按1%或更低的税率征税，来提高租赁机构的生存能力。同时，李文杰还建议，应对租赁需求进行支持，提升新市民、青年人等群体的支付能力。

公募REITs加速惠及租赁住房市场

《华夏时报》记者注意到，对于公募REITs在租赁市场的推进，专家们保持了高度关注。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真指出，REITs能够拓展到保租房领域，实际上已经肯定了REITs在房地产市场中的重要作用。目前已有4家保租房REITs成功上市，原始权益人也从专业的保障性租赁住房企业扩展到华润有巢这种市场化机构，“这个范围的拓展是很有意义的”。

蔡真认为，近期证监会副主席李超表态“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，对整个租赁市场上REITs的扩展起到了重要作用。“中国的REITs市场必然超过美国市场，只是时间问题，我对此也是非常坚定，对前景非常看好。”蔡真对此十分肯定。

邹琳华表示，在二十大报告继续强调“租购并举”的背景下，发展租房市场仍是住房政策的重点，其中自持和集中式长租房，保障性租赁住房都将是发力点。而在投资方面，相比于直接投资购房，居民有了投资租赁住房公募REITs这一新的房地产投资渠道。租赁住房公募REITs符合“房住不炒”的政策导向，既能增加住房供给平抑房价，还能分享城市经济增长收益，将成为资本市场的重要投资品。

高波认为，未来十余年新型城镇化的增长将带来巨大的住房消费需求，意味着租赁住房市场仍具备巨大潜力，也给予了租赁住房公募REITs发展良机。高波建议，若要加强租赁住房公募REITs的落地，需要坚定不移地坚持稳房价、稳地价、稳预期，适度扩大、完善租赁住房专用土地的供给。同时，促进租赁住房商业模式和租赁住房证券化产品的创新，加快搭建租赁住房管理服务平台，扩大租赁住房公募REITs在主板上市的规模。此外，还要不断健全金融监管体系，为住房租赁市场提供强大的金融支持如完善住房公积金管理机构体系等。

在中国信达资产管理股份有限公司首席不动产研究员谢海生看来，目前REITs已经成为发达国家金融市场的重要组成部分。而在我国，经历过探索和研究阶段、类REITs发展阶段，直至公募REITs的出现，其底层资产也在不断扩容。

目前4个上市的保租房REITs产品因为底层资产位于核心一二线城市，具有较强的安全性和成长性，回报率也较高，受到市场热捧。谢海生认为，保租房REITs产品也给予了房企新的资产盘活思路，如果租金回报稳定且足够高，REITs也可以成为一种助力出险房企脱困的方式。“就未来趋势看，REITs产品可以是盘活存量低效、闲置房地产资产的一个重要手段，促进房地产业的良性循环。”

1998年房改至今，我国形成了较大规模的待盘活存量资产，包括较大比例的非住宅属性资产。谢海生建议，若条件合适，在履行法定手续的基础上，这些项目可以改造成租赁住房、通过REITs模式盘活。“综合来看，租赁住房是大势所趋，这个市场也已进行了很多有益的探索。随着行业更加规范、商业上逐渐更有价值，前景会更加广阔，未来也会有更多机会。”谢海生表示。

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