“金融16条”力度空前，房地产“时间换空间”

楼市复苏的关键是恢复购房者信心。 （视觉中国/图）

中国房地产市场正迎来一波迅猛的支持政策，与过去不同，这次由金融机构主导。

2022年11月11日，央行与银保监会印发的内部文件《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称16条）流出，针对房企融资、风险处置、“保交楼”等出台了16条措施。央行调查统计司原司长盛松成撰文称，自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。

次日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，松绑部分预售监管资金。

更早些时候，银行间市场交易商协会于8日发文称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民企债券融资。这项金融工具又被称为“第二支箭”，是针对部分民营企业遇到的融资困难问题所出台的政策组合中的一支。

“关键词是信用、信心。16条等政策就是重建房企信用的一个过程。”兰德咨询总裁宋延庆向南方周末记者表示。

股市、债市最先反弹。据东方财富Choice数据，11日午后，房地产板块直线拉升，截至收盘，房地产开发板块大涨4.76%，十余股涨停。周末过后，房地产开发板块于14日继续走强，上涨1.36%；同日，地产债也迎来大幅上涨。

支持合理展期

16条全文多处使用了“鼓励”的字眼，最受关注的一条措施是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

“这应该是一份指导性的文件，落地的情况要看各（金融）机构对文件的认知。”一位在银行做贷后风险管理的人士对南方周末记者说，谈展期首先是要符合银行风控体系的要求，其次必须要实现资金的封闭式管理，还可能要增加增信措施。

对现金流紧张的房企而言，若金融机构执行到位，“多1年”的展期将会是雪中送炭。

另一方面，对银行、信托等金融机构来说，合理展期也能避免因房企无法偿还贷款而产生不良贷款。

宋延庆观察到，2022年7—9月“断供潮”期间，各地分、支银行都担心形成坏账，既不敢放贷给房企，也只愿意做小部分展期，贷款能收回则收回。

商业银行贷款按其风险大小分为五级，即正常、关注、次级、可疑和损失，后三类为不良贷款。

上述银行人士表示，16条中提到“可不调整贷款分类”，实际上给了银行“时间换空间”的机会。

房地产贷款一般是按照销售进度还款。例如，一个住房项目的销售进度达到70%时，贷款就应该还清了。如果销售不好，房企到了第3年才还了30%，那么年底贷款到期时无法偿还的可能性就很高。“如果给多一年的时间，可能到时候市场回暖，这个项目就能卖掉了。”

另外，针对债券，16条也明确，债券按期兑付确有困难的，鼓励债券发行人与持有人通过协商做出合理展期等安排。

据中指研究院数据，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约1505.3亿元。

适度松绑预售金监管

“断供潮”发生后，不少省市都严控预售监管资金，客观上增加了房企现金流压力。

之后，广西梧州、福建莆田、湖南永州、河南鹤壁等城市开始试点保函置换监管资金，适度放松预售资金监管。

在置换比例上，各地政策不同。例如，梧州规定保函金额应不高于监管账户中重点监管资金标准的80%，鹤壁规定最高额度不得超过应监管资金的50%。

此次《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称通知）统一规定：保函置换金额的比例上限为监管资金的30%。

通知明确，保函置换金额要优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，且确保与项目建设周期相匹配。

这意味着，松绑后的预售监管资金主要是用于“保交楼”、救项目。

哪些房企能够拿到保函？据通知，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，与经营稳健、财务状况良好的优质房企开展业务。

长江证券在2022年4月发布的一份研报指出，经统计部分房企的债券发行说明书，2021年以来，银行对国企房地产公司的授信多数有所增加，对民企授信则有所降低。

上述银行人士亦表示，一般能拿到银行授信的房企，也能拿到保函。不过，16条强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，情况或许有所改变。

针对“保交楼”，在前期开发性政策性银行提供专项借款的基础上，16条还鼓励金融机构提供配套融资支持。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

不过，上述银行人士认为，“已尽职”这种表述比较模糊。

中部地区一家百强房企的内部人士向南方周末记者表示，实际上银行贷款还是看重抵押物，但现在开发商没钱拿地，担心达不到销售预期也不敢拿地，而其他抵押物都用于“保交付”了。其所在房企获得了AMC的纾困以保交楼。

“第二支箭”延期并扩容

16条中有一条重要的变化，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

此前，房地产的信托融资处于收紧状态。据中指研究院数据，2022年前三季度，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。从融资结构来看，信托占比16%，同比下降15.1%。

针对融资的“第二支箭”也已射出。

银行间市场交易商协会于11月8日发文，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证（CRMW）、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

本次“第二支箭”政策由交易商协会持股1%的子公司中债信用增进投资股份有限公司（下称中债增进）统筹推进，重点针对民营房企。

11月9日，中债增进发布通知称，意向民营房地产企业可通过填写项目需求意向表提出增信需求。意向表的内容包括境内外债券信用情况、拟提供的风险稀释方式等。

“第二支箭”落地速度很快。14日、17日，交易商协会分别受理美的置业、新城控股各150亿元储架式注册发行。另外，截至11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。

交易商协会表示，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

目前国内房企债务压力巨大，急需融资。据中指研究院数据，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元。

除了“直接购买债券”，此前交易商协会已组织中债增进通过担保增信、创设CRMW的方式支持部分民营房企发债融资，包括美的置业、龙湖、旭辉、碧桂园、滨江、金地等。

例如，5月31日，中债增进联合上海银行创设CRMW，支持新城控股发行2022年第一期中期票据10亿元。9月5日，由中债增进担保的美的置业2022年度第三期中期票据完成发行，发行规模10亿元。

据2022年半年报数据，龙湖、旭辉、滨江、金地、新城控股都属于“三道红线”中绿档的优质房企，美的置业、碧桂园各有一项触线。

关键是恢复购房者信心

对于需求端，16条支持各地合理确定首付比例和贷款利率政策下限。

自楼市下行，这两招在救市政策中屡见不鲜。2022年以来，央行已3次下调5年期以上LPR至4.3%，同时将首套房贷利率下限下调20个基点。各地在限购限售、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等方面也都出台了政策。

据中指研究院的数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%—3.9%水平。

东方财富Choice数据显示，截至2022年9月，超60城首套房首付比例下调至20％，约40城下调二套房首付比例。

然而，这些刺激楼市的政策未见显著成效。

据国家统计局发布数据，2022年前10个月，商品房销售面积同比下降22.3%，与1—9月基本持平；商品房销售额同比下降26.1%，降幅连续5个月收窄。

据宋延庆所知，一家河南房企在某地级市的项目，2021年月均去化能达到约100套。2022年7—9月，政府加强预售资金监管后，月均去化下滑至30套左右。到了10月，河南下调首套房公积金贷款利率，当月仅成交10套；11月1日至15日，只成交了5套。

没有“造血”，房企要得到“输血”也有难度。

上述房企人士指出，金融贷款是基于市场预期来判断的，如果一线没有销售额，就没法算现金流、流量数据，“在消费端停滞的情况下，土地贷款、股权质押贷款的可能性基本为零”。

受访人士均认为，楼市复苏的关键是恢复购房者信心。

宋延庆建议，应继续在需求端加大政策力度，如降息、补贴，尤其要着眼于二手房市场，如降低二手房交易税费，“现在已经是改善时代”。一二线城市可以适度放松限购限价，把成交量拉起来，将暖气传导至三四线城市。

南方周末记者 封聪颖

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