重定价日房贷将再降10BP，明年LPR还有多大下行空间？

2023.12.27

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导读：不排除明年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

作者 |第一财经 亓宁

2023年步入尾声，大部分购房者的按揭贷款将在新年第一天迎来一年一度的重定价。

按照12月最新一期5年期以上LPR（贷款市场报价利率），重定价日在明年1月1日且于今年6月20日前办理的房贷，利率将再降10个基点（BP）。

回顾年内，1年期和5年期以上LPR分别降息两次和一次，累计降息20BP、10BP。对于房贷而言，相较于5年期LPR下调带动的降息，年内的重头是存量房贷利率调整。根据机构测算，目前百城首套、二套房贷利率均续创2014年以来新低，尤其12月京沪楼市政策松绑明显带动一线城市房贷利率下行。

在12月存款利率时隔3个月又迎新一轮集中下调后，多位机构人士对第一财经表示，接下来存款利率仍有下行空间，也不排除明年上半年MLF（中期借贷便利）进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

存量房贷利率调整是年内重头

所谓重定价日，即浮动利率贷款的借款人与银行约定利率调整的日期，其中个人房贷重定价日为每年1月1日，或每年与贷款发放日对应的日期（对应日），以前者居多。

自2019年10月LPR改革后，我国房贷利率定价多数转为锚定LPR即LPR加点模式，部分选择固定利率的首套房贷借款人，在今年9月存量房贷利率调整后也均转为LPR加点模式。

在明年1月1日，锚定LPR的存量房贷利率将按最近一个月（12月）相应期限LPR利率+合同约定的固定加点重新计算确定。央行12月20日披露的最新一期5年期以上LPR报价为4.2%。

回顾今年以来5年期以上LPR变动情况，仅在6月20日下调一次，幅度为10BP。这也意味着，重定价日后的最新房贷利率将由4.3%加点更新为4.2%加点。

纵观2019年来长期限LPR调整情况，2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR报价分别为4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%，累计下行60BP。

其中，面对房地产行业深度调整，2022年5年期以上LPR出现超预期非对称下调，年内累计下行35BP。同期，1年期LPR则累计下行15BP。

但到了今年，随着存量贷款与新增贷款之间利率悬殊，房贷政策的重头戏转向存量首套房贷加点调整。8月31日，央行、国家金融监管总局发布两则通知，存量房贷利率正式迎来调整方案——自9月25日起，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

从落地情况来看，存量房贷利率调整主要采取后一种方式，调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。

根据央行披露数据，9月25日到10月1日政策实施首周，有98.5%符合条件的首套存量房贷利率完成下调。截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达到73BP，每年减少借款人利息支出1600亿～1700亿元，惠及约5000万户、1.5亿人。

一线城市松绑，百城房贷利率续创新低

加上央行多次调整首套房贷利率下限，近两年房贷利率普遍呈下降趋势，尤以政策重点引导的首套房贷最为明显。

不过，在因城施策背景下，各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大，央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策显示，各地政策分段情况各异，其中多地首套房贷利率下限加点已降为负值，最多较LPR低60BP。

据《2022年第三季度中国货币政策执行报告》介绍，我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会（现国家金融监管总局）确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

央行最新数据显示，截至9月底，全国343个城市（地级及以上）中，119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限，其中，95个下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10~40BP；24个取消了下限。9月，新发放个人住房贷款加权平均利率4.02%，同比下降32BP。

影响存量房贷利率调整空间的，除了发放时利率下限，还有所在城市的最新主流利率水平，以及对首套房的认定标准变化。中金公司研报指出，此前普遍大幅下调按揭贷款加点幅度的二三线城市，借款人受益存量房贷利率调整政策更明显。

以湖北某地为例，据记者了解，部分去年、今年办理的符合调整政策的存量房贷中，调整后利率在4%、3.9%。这也意味着，在1月1日重定价后，此类借款人按揭利率将进一步下行至3.9%、3.8%。

除了推动降低存量首套房贷利率、按季动态调整首套房贷利率政策外，今年央行还推动调降二套房贷利率下限40BP，由LPR+60BP降至LPR+20BP。

据华泰证券统计，12月百城首套、二套房贷平均利率环比11月分别下滑1BP、2BP至3.86%、4.41%，均再创2014年以来新低。分城市来看，目前仅一线城市首套房贷利率高于4%，仅7城二套房贷利率高于4.4%。

国金证券研报则显示，受益于京沪楼市新政，带动一线城市12月首套利率环比降低25BP，二套利率环比降低34BP。此前的12月14日，被视为楼市风向标的北京、上海一致对政策松绑，其中在房贷利率方面，两地首套房贷利率均下调了45BP，二套房贷利率北京下调45BP～50BP，上海下调75BP～85BP。

明年LPR还有多少下行空间

年内，经历了6月（10BP）、8月（15BP）两次MLF降息，9月央行降准0.25个百分点，进而推动了LPR下调。

不过，宏观经济恢复仍待巩固，尤其房地产复苏节奏不及预期，不少企业依然面临融资瓶颈，销售端持续低迷。加上政府债增发考验资金面流动性，市场一度对四季度降准、降息抱有较高预期。

然而，12月最新一期LPR继续按兵不动。到了12月下旬，新一轮存款降息反而先行落地。这是年内第三次存款降息，且范围、力度均较前期更大。

多位业内人士对记者表示，在年末揽储冲击“开门红”之际进行存款利率调整，驱动因素包括存款定期化趋势持续、银行加大信贷投放、净息差持续收窄等。加上LPR没有如期下调，将从资产负债两端缓解银行压力，为支持实体经济腾挪更大空间。

根据中金公司测算，最新一轮存款利率调整将带动定期存款加权平均利率下调约15BP，高于2023年9月（约9BP）、2023年6月（约3BP）以及2022年（10~12BP）的存款降息。按照定期存款规模约150万亿元计算，每年可节省银行利息支出2250亿元（年化），与存量房贷利率下调影响规模相当。

就短期内资产负债端的政策不平衡，有机构人士对记者表示，拉长时间来看，前期贷款利率已经下降很多，不能片面看待短期的情况。

2019年以来，除了长端LPR下行60BP外，1年期LPR也从2019年12月的4.15%逐步降至今年12月的3.45%，降幅达到70BP。其中，2020年30BP的降幅最大，2021年、2022年、2023年降幅分别为5BP、15BP、20BP。

央行也在最新货币政策执行报告中指出，一系列利率政策取得显著成效，利率传导效果明显增强。数据显示，除了以房贷为主的个人贷款外，9月新发放企业贷款加权平均利率3.82%，同比下降18BP，处于历史最低水平。

中信证券首席经济学家明明认为，考虑到6月以来累积的事件影响，叠加本次存款利率的调整，长端LPR报价下行的可能性有所增加，但调整的幅度可能较为有限。接下来，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，不排除明年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

另有机构人士对记者表示，明年存款利率依然有下降空间，LPR则还有20～30BP的下行空间。不过，在“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”和“LPR+国债收益率→存款利率”的利率传导机制下，LPR和新发贷款利率进一步下行空间将收窄。

中金公司银行业分析师林英奇分析，此次1年以内存款利率下调10BP，为5轮存款降息中首次，标志着后续存款利率曲线全面下行可能开启。假设明年年初1年期、5年期以上LPR下调10BP，此次存款利率调整能够充分对冲其影响，如果未来存款利率下行幅度与此次类似，LPR下调对息差的影响将从负面转为接近中性。

微信编辑| 高莉珊

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