取消限地价 杭州土拍重回“价高者得”

业内人士认为“影响有限”。

中房报记者 付珊珊 上海报道

今年9月底，自然资源部下发有关文件。文件建议各省市自然资源主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。随后，各地开始响应政策，22个集中供地城市中已有19个城市相继发布新挂牌宅地公告。

11月9日，杭州第13批次10宗宅地也挂牌出让，随之而来的是，杭州的限价政策发生了变化。

其中最引人关注的是，杭州取消了土地限价，土地出让恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号。至此，包括杭州在内的16个城市都不再设置地价上限。

放开地价的同时，杭州部分区域放开了新房限价政策。富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价保持不变。

最近十年，杭州土地市场竞拍规则经历了多轮调整。从2012年10月至今，除了2015年9月至2016年6月，杭州土地出让短暂恢复过“价高者得”的竞拍方式，其他时间，杭州均施行“限地价”的规则。尤其是2019年7月以来，杭州实行房价、地价双限制。

在此次取消限制地价之前，杭州的宅地挂牌设定土地上限价格，即溢价率不高于12%。当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

而最新的土地出让规则打破了土地价格“天花板”的限制，不再“设立最高限价”。

对于这一最新政策，不少业内人士都认为“影响有限”，甚至有房企人士担心会给市场带来一些不良影响。

“设置地价上限其实是给开发商留了利润空间。有了利润，开发商还是愿意做一些好产品。可以明显看到，最近一段时间，杭州市场的整体产品力在上升，无论是绿城、滨江这些本土开发商，还是华润、金地这些外来开发商都开始卷产品。”上述房企人士表示，如果是“价高者得”的规则，那开发商为了拿地而拼抢，地块到手利润可能就一两个点甚至亏损，这样的项目产品品质难以保障。

土地出让规则的变化可能会对房企投资部门提出新的要求。

“尤其是热门地块，可能地价上限会突破，对企业财务测算精准性要求也更高。” 中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，放开地价限制，从土地财政这个方面来说是百利而无一害，因为同样的地块在“价高者得”的规则下，能够让土地出让金最大化。

杭州一直是全国土地出让大户以及土地财政依赖度较高的城市之一。2022年，杭州卖地收入2203.4亿元，排名全国第二，而当年杭州的土地财政依赖度超过140%，位列全国第一。截至目前，杭州2023年已经推出12个批次供地，基本上保持每月一拍甚至两拍的频率，土地出让金已经超过1700亿元，仅次于上海，位居全国第二。

实际上，在高院生看来，取消地价限制并不能提高房企拿地积极性，取消房价限制可能对房企拿地积极性的刺激会更为明显。

高院生认为，此次，杭州富阳、临安、临平、钱塘四个区域放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

这四个区域没有了限价，也意味着区域内的项目，价格回归价值，因此不排除部分项目出现价格下跌，而真正优质的项目可能会迎来价格上涨，区域内项目价格分化将会更加明显。

虽然此次杭州政策调整在不少业内人士看来影响有限，但也有不少人士认为，这可能是杭州逐步放开限购政策的信号，即先放开部分区域试探市场反应，后续可能会逐步扩大到核心区域。

不过目前，杭州核心区域“双限”还不会放开。高院生表示，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价，因为这些区域中的热门板块项目普遍流速较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，如若放开新房限价将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。

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