港商铺市况现曙光 一线地段人气回升

三年疫情下，香港零售行业遭到重击，作为零售市道风向标的铺位市场亦冰冻已久。不过，随着社会稳步复常，香港经济复苏可期，铺市喜见回暖迹象。记者采访多位物业代理，他们都表示，内地经济增长见韧力，香港背靠祖国有着庞大优势，目前已有不少奢侈及零售品牌正加紧“招兵买马”备战，迎接零售市道回升，他们预料香港铺市已走到隧道尽头，很快会见到曙光。

近日一线街铺睇楼量急升（本刊记者摄）

铺市已接近隧道尽头

戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威表示，本港一线零售地段最高峰时期，曾有单一品牌在同一区开设多达3至4间分店，但近几年因疫情令游客全没了，不少零售奢侈品牌撤出或减少分店，同一区开3至4间分店的光景完全消失。

林应威回顾近数年铺市变化说，虽然疫情令市道不佳，但值得关注的是，在此情况下，香港铺位租金水平却仍然领先亚太区。他强调，香港铺租名列全球第二的主要原因，是在整体大局上，内地稳定，经济增长预期比起其他欧美国家更理想，而香港在香港国安法实施后，比起其他动荡不安的国家或地区来得更稳定，加上联系汇率以及背靠祖国的优势，使内地资金以及外资企业愿意把业务留在香港，多元化的资金使香港国际金融中心地位不变。

全港最贵铺租的罗素街（本刊记者摄）

他又指出，根据戴德梁行最新报告，本港各区一线铺位租金较疫情前下跌介乎41%至49%，不过香港尖沙咀仍能登上全球最贵呎租的第二名以及亚太区第一名。

他说，以他所观察，不少过去撤出核心地段或关闭部分分店的奢侈品牌，近期开始重新招募并训练相关零售人手，同时有不少运动服装品牌进驻一线地段，例如李宁进驻尖沙咀广东道，显然是为将来的恢复正常通关做准备。“虽然未能准确预计何时全面通关，但新十条已向复常迈出一大步，目前市况至少反映各个零售品牌包括奢侈品牌，对香港前景的信心仍然很大，相信香港铺市及零售业已接近隧道尽头。”

利好消息纷至沓来

美联物业部行政总裁布少明表示，虽然目前楼市仍处于疲弱市况，但楼市很快会复常。他指出，一般而言，楼市的走势是落后于股市两至三个月。近日受到内地提振经济措施的刺激，港股开始重拾升轨。如果我们确信本港股市已经渐渐复常，当度过圣诞及农历新年两大传统淡季后，购买力有机会于过年后释放，楼市进入小阳春。

谈及楼市小阳春后的走势，他说，很大程度要看整体经济情况，楼市观望气氛仍然浓厚，预期未来一段时间楼价跌势持续。而长远的楼价走势，则要看中港两地的防疫政策，内地新十条有助香港放宽防疫措施，虽然目前未有通关的时间表，很有可能在明年2月的《财政预算案》后会推出新的放宽措施，为楼市松绑。

近日连锁便利店趁机大肆扩充，由今年8月起已在全港各区新增8间新店（本刊记者摄）

美联控股行政总裁（工商铺）卢展豪说，根据美联工商铺资料研究部资料显示，11月份市场仅录得252宗工商铺买卖注册，按月下跌约19.5%。上月仅录2宗逾亿元工商铺注册成交。

他表示，由于最近股市波动及楼市吹淡风，单是铺位注册量仅录89宗买卖注册，跌穿百宗水平，当中注册金额按月回落约38.4%至约9.71亿。

卢展豪认为，上月工商铺注册数字再度寻底，反映本港在未有完全对外通关和本地的防疫措施仍然较外地严格的情况下，投资者普通持审慎态度。不过，随着美国通胀率在11月显著回落，美国联储局或将会放慢加息步伐，加上内地公布新十条，近期股市稍为反弹，会利好本地商铺物业市场。

实体店具不可取代性

铺市喜见回暖迹象

谈及未来市况，林应威指出，街铺的价值在于其可塑性以及体验性，其中最著名的例子有广东道苹果店，其所在的巨型地铺，本来是4层结构，但苹果把其中两层拆走，变成两层超高楼底的巨铺，并重置本来电梯的位置，成本高达5亿元，比起“拆过再建”还要贵，对于顾客体验或者是品牌形象都大为提升。

他指，苹果店虽然有网上购物，但仍斥巨资改造巨铺，反映线上及线下的结合才是商铺的发展方向，线上提供便捷性，而线下提供的就是产品体验和示范，两者关系密不可分，并非一定要说谁能取代谁，成功的零售必须懂得虚拟及实体店“并驾齐驱”。

他继续指出，健身中心走向化整为零。在多年疫情的教训下，消费者的生活习惯开始改变，并开始懂得进行健康管理，于是相关的健身行业、健康产品需求亦开始上升，甚至有不少以往从事航空业的人为转行而考健身教练牌照。

他更提到，全港24小时健身中心本来不多于十间，但个别品牌在疫情下积极扩充，现在已有七十多间分店，面积以3,000、4,000平方呎为主，有别于以往健身中心动辄过万呎的规模，大铺变成细铺更容易管理风险，整体健身中心的行业已走向“化整为零”。他认为，疫情令市民更愿意投资在健康上，预计健康管理相关行业会成为铺市主力之一。

卢展豪也有相同的意见，他说，逆市下本地零售业大受打击，惟连锁便利店却趁机大肆扩充，其中有连锁便利店由今年8月起已在全港各区新增8间新店，位置遍及零售核心区及民生住宅区，月租介乎最低6万元至最高20万元，新铺位每月租金支出逾百万元。

他指出，便利店一向以市占率取胜，当分店数目增加，入货量亦随之增加，从而减低货源成本及提升利润，加上其开铺及经营成本有限，因而缔造可观利润。而8间新店是位于尖沙咀、旺角、佐敦、西环、北角、香港仔及屯门，租期皆为3年，当中租金最贵为旺角西洋菜南街2R号地下铺位连阁楼，合共建筑面积约2,000方呎，月租约20万元。此铺于高峰期时月租达55万元，可见现时租金较高位跌逾63%，而其余大部分铺位租金亦较高位回落，除了位于香港仔大道181号地下，建筑面积约750方呎的铺位，该店曾为月租8万元的粥品店，最新月租为10万元，升幅达25%，可见民生消费强势，租金升幅无阻品牌进驻经营。

（文/本刊记者 何洁霞）

本文为香港《经济导报》新媒体文章，

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