没买车位不允许开车进小区？物管要摆正自己的位置

作为业主，如果在小区没买自己的车位，难道连车也不能开进小区吗？近日，南京通宇林景兰园小区多名业主反映，从11月13日开始，也就是开发商通知卖车位的第二天，小区物管便“铁将军把门”，将没买车位的业主连人带车堵在门外。不少业主想登记租用车位，也遭到断然拒绝，被告知车位只卖不租。

据媒体报道，物管和业主发生停车纠纷后，当地派出所联合街道城管办及属地社区已约谈了建设单位及物业公司，经过协调，小区很快开放了20个临停车位。街道物业办表示，会继续约谈开发商，尽可能协调解决业主停车问题。

这是一个本不是问题的问题。从人之情理来讲，业主既然买了房，就算是小区的主人了，而物管只不过是业主花钱雇来从事服务的。没有自己的车位，开自家的车进自家的小区，回家“临停”的路，没有任何道理不畅通无阻。这边刚通知买车位，转头就把没买车位的业主连人带车挡在门外，让人无法不把“限车令”与卖车位联系起来，企业寻利冲动下的粗暴专横，折射出人情关系的冷漠和法治意识的淡漠。根据《民法典》规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有”，也就是说，并不属于开发商或者物管所有。既然是“业主共有”，业主们也就应当“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，把自家的车开进小区大门，行驶在共有的道路上回家，正当行使自己的物权与路权，这种合法合理的权利，不应被任何一方强行阻挡。

不仅如此，业主还有共有区域停车的法定权利。《民法典》早作了明确，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。地面停车位多为依附小区公摊面积建设，也就是说，应当属于业主共有“共享”的范围。令人遗憾的是，经协商之后，目前小区地面供业主临停的空地，也就开放了20个车位，根本就不够用，而有的地面停车位未做“任何标注”，还有的地面停车位“不知所终”，无形中消散了业主共有区域的正当权益。

或许，开发商会主张，自己拥有建筑区划内规划的车位、车库所有权，是“卖”还是“租”，完全凭自己的“心情”。的确，作为开发商，有这个产权自然不假，但《民法典》还有另一条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。但从报道的实际情况看，业主们的现实需要，基本上被开发商“忽略不计”，在“只卖不租”的名义下，业主不仅进门的权利被剥夺，连停车的服务都被取消，这是对小区内业主通过租用等方式使用车位权利的无理限制。

“没买车位不允许开车进小区”，并非个案孤例。之前，一些地方也曝光了开发商、物管方面限制业主共有权益的乱象。比如，有的把地面车位全部据为己有，有的把公共设施悄悄纳入囊中，有的提供给业主的《商品房预售合同》中，竟然约定小区的屋面和外墙面归开发商使用，等等。对于这些不合法的行径，既需要有关职能部门依法处置，也需要业主们勇于抗争，通过诉讼等合法渠道，有效维护自身权益。□ 柳宇霆（法律学者）

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