建发，赚不到钱了

文/十一弟

去年，厦门最大的国企开发商——建发房产的一把手庄跃凯，落马被查了。

那些年，建发在全国各地攻城拔寨，拍了不少高价地。

如今，这些高价地还在吞噬建发的利润，短时间内，难以消化掉。

今年上半年，建发的销售额，滚到了1200多亿，行业排名前十。

从前拿地开发的项目，开始陆续结算了——

上半年，建发的房地产业务收入329亿，增长了四分之一。

但利润少得可怜，只有16亿左右。

而其中归属于股东的净利润，还不到3个亿，又跌了六成。

也就是说，建发的这些开发项目——

每一百块钱的收入，落到股东手上的，还不到一块钱。

无论是销售规模、行业排名，还是营收体量，建发都算得上一家大国企开发商。

但这两年，它从房地产业务上赚的钱，越来越少。

作为厦门市最大的国企，在世界五百强榜单上，建发集团排到了第69位。

建发集团的业务很多，但最主要的两块业务，是大宗商品贸易、房地产。

它把这两块业务打包，在A股上市——建发股份。

从上市公司的业务协同来说，这两块业务的互补性很强——

大宗商品的利润很薄，但能做大营收，又有庞大的现金流。

背靠国企信用、营收规模，以及大宗商品的现金流，通过房地产业务反哺利润。

其实，简单来说——

大宗业务跑收入、现金流，靠房地产来赚钱。

建发不需要把房地产做得很大，但一定要赚钱。

结果，现在刚好弄反了——

房地产的销售规模、营收体量搞得很大，却不怎么赚钱。

上半年，A股上市的建发股份，总收入逾3800亿。

其中，大宗业务的收入，就有3500亿，占比九成以上。

尽管营收规模很大，但利润确实很薄——

大约19个多亿的净利润，大宗业务贡献了不到17个亿，房地产业务不到3个亿。

两年前，房地产业务占建发的收入比重，只有一成左右。

但建发大约七成的利润，来自房地产。

现在，建发结算的开发项目，毛利率已经降到了15%。

在房地产行业，这属于很低的水平了。

十一弟看了下，到上半年，建发对上百个项目，计提了将近六十亿减值。

建发把大宗业务、房地产打包上市，这个模式还得维持下去。

以前激进拿的高价地，赚不到钱，甚至赔钱了。

现在就需要重新拿地，靠更赚钱的项目，填补亏空，以图将来。

今年上半年，建发拍地的力度，丝毫不减——

它的半年销售额，卖了1200多亿，又花了700多亿来拿地，投资强度大约六成左右。

而且，在拿地手段上，玩出了花样，也更激进——

马甲拍地。

到上半年，建发向一家名为“福州汇成佰悦投资有限公司”的企业，拆借了44个多亿资金。

汇成佰悦的大股东，是汇成世纪集团，背后的老板是薛叶光。

薛叶光是澳大利亚的华人侨商，很低调，但很有背景。

他在国内的地产生意，主要跟在建发身后，已经合作了不少项目。

这两年，建发在拿地的时候，汇成世纪集团就变成了陪跑的马甲。

十一弟做了个统计，仅在今年上半年——

由汇成佰悦的两家子公司出面，就在宁波、杭州、南昌连拿了三块地，总地价超过了39亿。

汇成佰悦拍下土地之后，立马引入了建发，并由其操盘开发。

这三块地，已经被开发成了宁波建发·璞云、杭州建发·云熙、南昌建发·朗云。

今年，建发参与报名的不少摇号地块，汇成佰悦都在跟着陪跑，大大提高了拿地概率。

一个拍地马甲还不够，薛叶光老乡控制的另一家企业——

福建雄旺房地产开发有限公司，也加入进来了。

目前，建发名下至少有五个开发项目，与汇成佰悦、福建雄旺捆绑在了一起。

今年上半年，北京出让的最火爆的一块地，就是由福建雄旺出面拍下的。

作为一个拍地马甲，福建雄旺拿地后不久，就把股权质押给了建发。

这块地，也是建发、汇成佰悦、福建雄旺捆绑在一起，由建发操盘，被开发成了北京建发·观云。

不过，一直到现在，这个项目还没有出现在建发的财务报表里。

这也意味着——

建发在上半年的拿地支出，实际要比在报表里看到的更多。

但其中一些地块，被建发藏起来了。

厦门最大的国企开发商，赚钱越来越少，骚操作倒是越来越多。

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