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房企都进ICU了,还不“允许降房价”?

发布时间:2023-08-25 17:17索仁霄来源:

导读 文 | 佘宗明“喜讯:开发商可以降价卖房了”乍看到这类消息时,很多人可能会发出“三连问”。-降房价,还需要被“允许”?-房价涨跌的“...



文 | 佘宗明

“喜讯:开发商可以降价卖房了”

乍看到这类消息时,很多人可能会发出“三连问”。

-降房价,还需要被“允许”?

-房价涨跌的“按钮”,难道不在房企手上?

-李嘉诚可以七折大甩卖,还不能抄他作业了?

这时候,有开发商没准会一边念叨着乌拉那拉·宜修的台词,一边甩来一个文件。

路人甲乙丙丁们打开一看,上面写着三个字:限跌令。

“限跌令”,已给许多房企画地为牢。

有些房企也想来上一句:我价由我不由天。

可天空飘来十几个字:我就问你一句话,你抗不抗揍吧?

这锁定了很多地方的“楼市困境”:

涨吧,涨不动,降吧,降不了。

所以就出现了这样的情形:

你在降房价和降地价中选择了降首付,我在买首套房和换房中选择了啥都不买。

01

这世界上,没有只涨不跌的市场。

若非要说有,那就是部分地方的新房市场。

它不是不会跌,是不被允许跌。

正因如此,有些地方近来“允许降房价”才会成为新闻。

这两天,一则“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在网上热传。

网帖称,珠海金湾区某楼盘,开盘时备案价2.8万/㎡,现在开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡。

珠海市金湾区住建局相关负责人对媒体称,该项目采取的降价推盘做法,是合理的市场行为。

但珠海市住建局相关工作人员之后又对媒体表示,所谓“五折卖房”的说法并不属实,网传的备案价是两年前的。

言下之意,后来的备案价有调整,用当下的价格跟两年前的开盘备案价对比说打半价,容易造成误会。

可不管怎么说,降价推盘是事实。

得看到,这阵子,很多地方都在松开房价“限跌”的口子。

近段时间,四川雅安经开区明确,“全力支持房企开展商品房团购活动,开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”。

也就是说,团购价再低,就算低出了备案价格限定跌幅区间,也没问题。

以团购优惠价方式对“限跌令”松了道口子,这被舆论视作“打响了降房价的第一枪”。

事实上,自去年6月起,全国多个城市就在鼓励商品房团购了,部分城市明确团购价最多可优惠30%。

“团购优惠价格或可不计入商品房备案价格跌幅比例范围”的说法,此前有地方就提出过,雅安并非“首创”。

如青岛,去年10月就开展“手拉手”特价房活动。

雅安固然是推动降价,但那不等于放开“限跌”,而是对“限跌”进行曲线松绑。

引发更多人关注的,是《中国房地产报》8月20日刊发的那篇文章——《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。

文中提到政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开,“保”即保房企资金链、保交楼;“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策;“降”即降低购房成本,包括降首付、降税费、降房价,特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。

鉴于《中国房地产报》的官方背景,这也被很多人置于“信号体”下解读。

02

听起来,这多少有些“反直觉”。

在很多人看来,房价有涨跌,再正常不过——房子本就是商品,受供需关系因素影响不可避免,不能随行就市还能叫“商品房”?

但这么想,就格局甚微了。

大局,懂伐?

那些格局爆炸者会分分钟跑出来普及常识:

房子是商品,可房地产是支柱性产业。

你想降就降,要是引发“踩踏”怎么办?

房价一降,部分购房者“断供弃房”,造成楼市扰动,加剧银行坏账风险,你负得了责吗?

抑或者是,房价跌了后,有些买房的跑出来拉横幅打砸售楼处,你来善后吗?

再说了,这会牵连地方土地财政收入……

所以,“限跌”之前已成为政策工具箱里的调控利器——

早在2021年8月,湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”;

同月,辽宁沈阳多部门也对楼盘降价的房企展开约谈;

也是在8月,昆明房协开座谈会,提出“房企若恶意降价将被约谈,情节严重者将停止网签”;

次月,江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。

下发“限跌令”的,还有株洲、桂林、菏泽、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。



限跌的名义,通常是避免扰乱房地产市场正常秩序。

随之而来的,就是“擅自降价”被处理的情形:

去年8月,合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡,结果被定性为非法销售,直接被叫停。

今年5月,昆山两家房企因为“擅自大幅度降价销售”,被当地住建发文公开通报批评并处罚。

03

看上去,“限跌”是稳楼市的大招,能避免楼市大涨大跌。

可现实一再表明,房价要跌时,你拦也拦不住,限也限不了。

国家统计局发布的7月份数据显示,70个大中城市中,新房环比下跌的城市49个,也即70%的城市房价在跌,同比下跌的城市44个,也即63%的城市新房价格至少低于一年前。

当跌成了势,限跌就成了逆势而为。

房价限跌,非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑,还会抑制真实需求。

从供给侧维度看,除了房子品质外,最能影响需求的莫过于房价。

说得更直白些,决定人们会不会买房的几大关键因素里,房价跟收入情况、收益预期的优先序很高。

不允许降房价,必然会以“人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度”的链式反应,阻断供需的动态平衡,损害楼市的长期稳定。

“限跌令”出来时,楼市行情本已是秋风凛冽。

不让新房降价,相当于又泼上了冷水。

当时很多地方推购房补贴、发购房券、提贷款额度,就在对冲“限跌”的效力。

置于目前情形下,“限跌”的必要性更是遭到极致压缩。

看看几组数据吧:

从房企运行情况看,目前房企100强中,46家出了问题,前30强房企20家爆雷,TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗,就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都已拉响警报;

从房企融资情形看,据机构统计,2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主,国企融资占比约92.60%,半数民营房企在上半年没有债券融资;

从房企销售数据看,2023年1至7月,TOP100房企销售总额为39944.0亿元,同比下降4.6%,增幅相比上月下降4.7个百分点,其中7月单月销售额同比下降34.1%,环比下降33.8%。

再不放开“限跌”,就晚了。

毕竟,现在有的房企已经进了ICU。

畅通借贷融资渠道固然是戴上呼吸机,资产盘活才是自我回血。

怎么盘活?以价换量,让资金回笼的速度赶上债务到期的节点,是当务之急。

哪怕是断臂求生,只要能自救,有办法好过没办法。

这需要增强楼市的流动性。

而“限价”就是在抑制流动性,堵塞房企的自救之路。

04

从根本上讲,以“限跌”为代表的“限”字诀,包括限购、限售、限贷等,都是抑制楼市过热时期惯用的政策工具。

可现在,楼市的主要问题已不是过热,而是过冷。

将过去在市场过热阶段的临时性行政手段癖好沿用到过冷阶段,而非尽早边际优化,本质上是刻舟求剑。

“7·24政治局会议”明确,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。

调整优化,就该尽力摆脱对非必要限制性措施的依赖。

正如我在给媒体约稿中所写的:

放开“限跌”,其实就是在给房企“输氧”的同时,也松开遏在房企脖子上的那只手。

如果说,“三支利箭”从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是“输氧”,那放开以“限跌”为典型的强干预式限制性措施,就是让房企们能更自主地呼吸。

将“限跌”该松开就松开,不是“救”而是“纠”,也就是纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律,但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性“添堵”。

“限跌”也许是为了抑制风险,可着眼长远看,这只会是以抑制风险的名义制造出更大的风险。

要不要放开“限跌”,本质上就是在两瓶毒药中做选择。

一瓶的配方是“计划”,出于冲击存量利益盘子的担心,而百般限制。

另一瓶的配方是“市场”,跌不跌,更多地让市场说了算。

在此过程中,要疏堵并行:对房闹的过激行为依法处理,是堵;对公众的楼市认知理性合理教育,是疏——“房价有涨必有跌”是规律,房价涨了也不见谁把收益吐出来啊。

个人判断,“市场”这瓶药的毒性更小、药效更久。

这是楼市企稳的必由之路。要建立长效机制,去掉非市场化的过度限制势在必行。

正如知名经济学家、北京大学国家发展研究院院长姚洋这两天受访时说的:

“要坚决停止各种限购限价措施。政治局会议已经明确提出,房地产的供求关系发生了根本性转变。我的理解是房地产已经回归正常,既然是个正常行业,限什么购,限什么价?现在是房企一降价,地方政府马上出面干预,认为是扰乱市场秩序。房子卖不动,价格是一个很好的调节机制,降到一定程度,就有人来买房,预期就会转变。”

“我们需要转变思路,为什么现在出台的政策没用,因为力度不够,比如认房不认贷这种措施没什么效果,就应该明确停止限购、限价,限价不光是不能限高价,也不能限低价,让市场自动调节。”

耐人寻味的是,经济学家马光远老师昨天发了个动态:“1个月时间过去了,房地产政策依旧没有落地,阻力究竟在哪里?”

这代表了很多人的期许跟呼声:重磅会议过去整整1个月了,按理说,各地该大招应放尽放,可现实却是,很多地方似乎在按兵不动、静观风向。

这不慌不忙的淡定,跟房企十万火急的求生紧迫性完全不同频。

有的地方固然采取了降首付比例、多孩家庭购新房给契税补贴等举措,但最该移走的“限跌令”却岿然不动稳如泰山。

就不怕“限跌令”迟迟不放开,房企凉得更快吗?

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