恒大被动减持7亿股恒大物业股权，与恒大物业之间质押担保独立调查有新进展

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

12月20日，恒大物业（06666.HK）发布公告，提到，与中国恒大之间质押担保的独立调查已接近完成阶段，将在切实可行情况下尽快发布有关独立调查结果。正与中国恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案，方案主要透过中国恒大集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

此外，近日，港交所披露，中国恒大（03333.HK）于12月14日减持恒大物业7亿股股份，减持后持股比例由58.18%降到51.71%。

值得注意的是，港交所披露中国恒大减持恒大物业股份的原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。而这也意味着这部分恒大物业股份疑因抵押而被强制转让。

恒大物业质押担保独立调查接近完成

12月20日晚，恒大物业发布公告称，与中国恒大之间质押担保的独立调查已接近完成阶段，将在切实可行情况下尽快发布有关独立调查结果。

据今年3月消息，恒大物业称，在审核截至2021年12月31日止年度的财务报告过程中，发现恒大物业有约为134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。随后，便成立调查委员会对该事件进行调查。

7月，中国恒大、恒大物业共同公告对此前恒大物业134亿元存款质押被相关银行强制执行事项的初步调查结果。彼时，中国恒大公告显示，根据独立调查委员会初步调查结果，恒大物业质押相关的贷款通过第三方（扣除费用后）回流至中国恒大，用作其一般营运。

其实，物业公司输血集团这种事情很常见，除了恒大外，像鑫苑服务和鑫苑地产之间在2020年6月28日至2021年2月24日期间，也进行了数笔款项往来。其中，有交易是因为鑫苑地产需要离岸现金以满足流动性需求和清偿债务，所以鑫苑服务提供了贷款；还有交易则是为了增强鑫苑地产相关附属公司的银行流水，以维持与银行的合作关系；还有些是鑫苑服务为了获得车位独家销售权，而向鑫苑地产支付款项。

12月21日，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，物业公司和地产母公司高度关联除了会带来业绩真实性，以及业绩对母公司的过度依赖之外，公司治理也很难获得独立自主，而资金极易被母公司以各种方式和理由占用。

此外，柏文喜还指出，要防范物业公司的资金被挪用，物业公司还需要建立独立自主的企业治理结构，并让公司内控机制与风控体系、独立董事等发挥应有的效能和做到勤勉尽责。

被动减持7亿股恒大物业股权

除了中国恒大与恒大物业之间质押担保的独立调查已接近完成阶段，港交所也于近日披露，中国恒大于12月14日减持恒大物业7亿股股份，减持后持股比例由58.18%降到51.71%。

不过，此次减持的交易价格并未被披露，如果是按照恒大物业停牌前每股2.3港元来计算，该次被强制转让的股份价值约16亿港元。

其实，这并不是中国恒大所持有的恒大物业股份首次被强制出售。早在2021年12月24日，港交所资料显示，许家印与妻子所持3亿股恒大物业股份于12月20日被强制执行出售，股比由60.96%降至58.18%。

同时，值得一提的是，中国恒大此次被动减持刚好赶上了物业股回升时期。克而瑞物管指出，11月，房地产行业连发“三箭”，形成了松绑信贷，稳定预期；扩容债券，稳定信用；重启房企并购重组和股权融资，稳系统等三大融资支持体系。受地产政策的提振，物业股估值发展有望修复，估值有触底反弹之势。

对此，柏文喜表示，“中国恒大此次被动减持刚好赶上了物业股回升时期，我认为是恒大挪用恒大物业巨额资金事件调查进入解决阶段，又正好凑巧物业股在政策利好因素之下出现大幅回升，此时恒大趁机减持恒大物业股票可以获得更好的价格和更多的资金回款以抵偿之前挪用的恒大物业资金。”

据《华夏时报》记者观察，近段时间，多家房企宣布拟出售物管公司股权，如旭辉控股、碧桂园、雅居乐、中国奥园、德信中国等。

对此，申港证券认为，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。

目前，恒大物业的在管面积仍超越众多物业企业。克而瑞数据显示，2021年，49家上市物企的在管面积均值为1.08亿平方米。

12月20日，恒大物业公告显示，截至2022年10月31日，集团在管面积约4.92亿平方米，覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共310余个城市，管理项目2655个，向320多万户住户提供物业管理服务。截至2022年10月31日，集团总签约面积约8.2亿平方米，签约项目总数3093个。

针对恒大物业如何处置中国恒大转让资产来抵销相关款项以及未来发展等相关问题，《华夏时报》记者于12月21日向恒大发送采访提纲，截至发稿尚未收到相关回复。

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