化债近900亿，融创顶住压力“减负”成功

11月20日，融创发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，今日起正式生效。根据公告内容，此次融创境外债重组规模约百亿美元，这些现有债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元，完成化债。

融创方面表示，伴随着境内外公开市场债务重组全部完成，融创整体化解约900亿元人民币的债务风险，境外公开市场2-3年内无刚性还债压力，为经营恢复创造了更好条件。

实际上，2022年至今，行业低迷的走势让不少房企都在化债的路上，境外债违约的房企超过40家。同时据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组。房企化债也成为了业界一直以来关注的焦点。时不时会传出房企化债的进度，有的房企“半途而废”，有些房企 “或有进展”，但融创这次确实可以算是一个 重大进展。

易居研究院研究总监严跃进表示：“此次融创的境外债务规模约百亿美元，分别对应了四种处置方式。此次处置的工作是丰富的，从债权和股权两个角度化解了存量债务，相关新债务工具也具有较好的流通性，所以总体上在化解存量债务的同时，积极促进和投资人的意见协调。此次融创的化债工作，意义在于，其属于全国首个境内外债务重组流程走完的大型房企，所以具有标杆性。这既说明融创在化债方面积极和努力，也说明融创的资产相对是优秀的，更说明其化债方面的策略是科学和富有成效的。”

此次融创债务重组工作具有行业标杆性，也再次成为行业的焦点。能够在当前市场环境下，顶住压力，积极推进，18个月内顺利完成债务重组，也让我们看到融创自救的决心。那么融创又是如何顺利完成债务重组的呢？

“天时“”地利“”人和“缺一不可

所谓“天时”即为政策在供需端发力。2023年下半年以来，包括住建部、央行等主管部门密集发声出台各项利好政策，例如落实“金融16条”，加大民营企业债券融资支持工具支持力度，全面落实“认房不认贷”等等，在供给端及需求端的政策力度都是空前的。

同时在“保交付”方面也得到了政府、金融机构的大力支持，第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元，这也成为顺利复工复产、稳定交付的重要基础。。融创也一直响应政策号召，全力以赴投入到“保交付”之中。据融创方面表示，2023年1-10月已交付约20.5万户，今年还将完成30万套交付任务。另外，融创还与AMC开展合作，融资金额超200亿元，借此盘活了多个优质项目，为公司补充了现金流。

所谓“地利”即为大本营政府专班助力。自从2022年5月融创出现债务逾期，公开违约暴雷后，天津政府第一时间就为融创成立了专班，指导帮助融创纾困化险。这次境内外债务能够在18个月内顺利完成，其中也离不开天津这个大本营的的支持。如今看来，总部搬回天津也是无比正确的一步棋。

所谓“人和”即为债权人相对给力。相较于其他房企受到债权人的各种刁难，融创债权人表现还是给力的。不过债权人对融创的理解也是建立在尊重之上，一直以来，融创的重组方案确实在与债权人积极沟通，并且照顾到了债权人的不同诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。

9月18日上午11时，融创中国在香港国际金融中心如期举行了境外债务重组会议，并于当日晚间发布公告，境外重组方案都获得高票通过。其中，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%，均为近年来行业最高。而在此4天之后的晚上，恒大宣布境外债重组的会议不举行了，与之形成鲜明对比。不难看出，相比许家印，债权人对孙宏斌的信任度更胜一筹，同时，对融创的在重组方案和当前发展情况更为认可。

其中方案的两项亮点以及备受关注措施为债权人选择强制可转换债券及融创服务股份。

1.债权人选择强制可转换债券措施。9月21日，融创中国公告披露，公司将强制可转换债券的限额由17.5亿美元提高到了27.5亿美元。此外，由于计划债权人选择转换的强制可转换债券的本金额（39.89亿元）超过了当前限额，强制可转换债券将根据计划债权人选择转换的金额按照比例分配给选择计划债权人。

公开资料显示，强制可转换证券与选择性可转换证券相对，投资者没有权利在未来要求现金支付。待公司认为转换条件成熟时，这些证券必须根据规定进行转换。在信用评级中，其被视作是普通股的替代品，不易造成信用评级的下降。而选择性可转换证券则被视为债务。

尽管股市瞬息万变难以预判，但从债权人同意接受强制可转换债券来看也确实是当下较好的选择。

2.选择债权和融创服务股份之间的交换。公告称，重组生效日期落实后，选择将现有债权交换为融创服务股份的计划债权人将从融创服务投资（融创中国间接全资附属公司）获得融创服务股份。这次交换的价格为紧接记录日期前60个交易日融创服务股份交易量加权平均价格的2.5倍，但最低交换价格为每股融创服务股份13.5港元。不过，能够进行交易的股份数也是有限，转让给计划债权人的融创服务股份最高数目为4.49亿股，占已发行融创服务股份总数的14.7%。

由于记录日期前60个交易日融创服务股份的交易量加权平均价格为每股2.457港元，所以这次融创服务股份的交换价格为13.5港元/股。尽管与预想的差距悬殊，但这也已经是融创现阶段能够给出的最大诚意了。按照13.5港元/股计算的话，融创中国可以用来交换的融创服务股份的计划债权最高金额为60.66亿元（约7.75亿美元）。同样的，由于计划债权人选择交换的有关融创服务股份的预估计划债权金额为13.4亿美元，超过了限定融创服务可交换的计划债权最高金额，限定融创服务股份将根据计划债权人选择交换的金额按比例分配给选择计划债权人。

除了发行强制可转换债券以及用融创服务股份作为交换，调低了债转股的转股价，并且强制可转债的规模上限进一步得到提高。此次融创境外债务的重组还包括发行新票据及可转换债券。在这次化债过程中，不管是拿出自有资金4.5亿美元无息贷给公司，还是带头将借款转为强制可转债，与各大股东坐在同一条船上，孙宏斌都展现出了大股东的责任。

而此次融创的债务重组也说明房企在债务处置和风险化解方面是有突破的，这也是要求各类房企学习类似标杆房企的做法，在债务分解、多渠道化债、积极沟通，尽可能照顾多方需求等方面进行努力，赢得债权人的理解和认可，真正促进债务处置工作的顺利推进。

然而，对于出险房企来说，化债、化风险只是第一步，融创目前的股价、债价还处于低位。以时间换空间，恢复正常经营的核心是销售回正、重启拿地与获得公开市场融资。

截至今年10月底，融创中国累计实现合同销售金额约757.8亿元，同比减少50.49%，累计合同销售面积约540.3万平方米，合同销售均价约14030元/平方米。当前房地产市场复苏弱于预期的情况下，融创后续能否安稳度过还要打个问号。

据年中报显示，截至2023年6月30日，融创中国权益土地储备约1.22亿平方米，权益土地储备货值约1.39万亿元，超7成分布在一二线城市，土储还算丰富。但当前做好现有项目的去化，让它们盘活成为内生的动力才是融创的重中之重。

当前多数民营企业在融资方面还存在困难，短期内融创也需要降低预期，做多手准备，毕竟融创的现金流还在减少，后续依然面临流动性压力。

近日人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。另有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。也说明防范化解房地产企业尤其是大型房企的金融风险是非常重要的工作，后续房企在融资端或将迎来更多利好。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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