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价值榜 | 上市房企经营安全测评2月榜:中海稳健经营,正荣、祥生表现不佳

发布时间:2023-03-10 16:15:43朱旭来源:

导读 原标题:价值榜 | 上市房企经营安全测评2月榜:中海稳健经营,正荣、祥生表现不佳编者按:价值公司100系列价值榜单,是搜狐财经从媒体视...

原标题:价值榜 | 上市房企经营安全测评2月榜:中海稳健经营,正荣、祥生表现不佳

编者按:价值公司100系列价值榜单,是搜狐财经从媒体视角出发,联合专业研究机构,发布融合价值判断和数据判断的综合榜单,致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。

“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单,由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起,通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等)、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等)、近期股债表现等阶段性指标,结合全方位、多维度的综合评判,遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系,对上市房企经营安全进行测评。

出品 | 搜狐财经&搜狐地产&焦点财经

研究员 | 张子豪

测评体系与意义:

本轮房地产调控始于2020年,以金融管控为主线并且政策频出,影响深远。

从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”,再到“二手房指导均价”,地产调控政策频出。

调控政策的不断深化,使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战,找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

在行业转型过程中,房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略,最终在发展过程中爆发了“流动性”问题,甚至出现债务违约和破产重组的情况。

由此,“稳定”成为2023 年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中,其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标,与中央经济工作会议一脉相承。

因此,持续关注房地产企业安全经营状态,防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

此次安全测评的意义在于:规范房地产企业经营行为,引导房地产企业健康成长,推动房地产行业的可持续稳健发展。

一、测评结果与说明:

根据测评体系,测评结果如下所示:

在本期测评中,我们发现房企经营状况总体进一步获得改善。

在政策方面,中央表现出对房地产行业企稳回暖的信心。可以看到,春节后各地首套房贷款利率下调、限购限售放开等政策效果逐渐落地,房企销售额同比有所回升,特别是头部国企、央企及优质民企等。

土地市场方面,在政策逐渐优化及优质地块释放的双重刺激下,房企拿地积极性有所回升。

融资方面,不动产私募融资重启,房企融资再开启一个新途径。

具体来看:

在政策方面,中央再次强调防范房地产业引发系统性风险。随着市场回暖以及资金向房地产行业集中,应该警惕再度出现新一轮房价过快上涨,以及投机炒作行为。

在促进房地产市场重回正轨的同时,也要坚持“稳字当头、稳中求进”。

在销售方面,节后销售表现强劲。数据显示,2023年1-2月房企累计销售金额释放出了反弹信号。

鉴于去年同期销售基数较低,且各省市救市政策逐渐发力,春节后各地市场回暖明显,头部房企表现强劲,前50房企中超半数房企销售额同比上涨,国企、央企上涨幅度明显好于民企。

在投资方面,重点房企投资积极性略有回升。2月重点房企拿地总额虽同比下降,但降幅较1月大幅收窄,房企投资积极性正在重燃。

从2023年首批拟供住宅用地清单的变化可以看出,集中供地出让政策逐渐优化,优质地块占比也较多。

在融资方面,不动产私募融资方式重回房地产。2023年前两个月房企融资同比均有上升,为全年开了一个好头。

2月中旬,中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点指引,意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力手段。

三、典型企业分析:

1、持续稳健房企:

在行业承压的背景下,国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好,通常经营状况较为安全,在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。

部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级,本次选出中海地产、金地集团和滨江集团三家企业进行分析,以求探寻其评级背后的经营状况。

中海地产:前2月销售超400亿,评级公司高度看好

从短期来看,中海地产2023年1-2月累计合约物业销售金额约406.11亿元,相应的累计已售楼面面积约220.47万平方米,同比分别上升58.5%及56%。

此外,中誉集团公布旗下子公司收购205万股中海地产股份。中誉投资风格偏向于新能源汽车及蓝筹地产等,此番收购动作体现了市场对中海地产的认可。

从长期来看,标普、穆迪、惠誉三大评级公司给予中海地产“投资级”评级,三大国际评级机构的信用评级是房企海外融资的重要信用背书,保障了中海地产今后融资渠道的畅通。

作为一家具有央企背景的港股上市公司,随着房地产利好政策的不断释放,中海地产已成为行业稳定器之一。

基于以上短期与长期经营表现,中海地产在本次测评中获得5星级。

金地集团:去年重回行业前十,已成代建领域领头羊

从短期表现来看,金地集团前2月实现签约金额147.9亿元,签约面积83.4万平方米,同比分别上升54.0%和77.7%。

而从2022年全年销售上看,蛰伏多年后,金地销售额重回行业前十。此外,金地也与农业银行、工商银行和华夏银行等分别签约,获得授信额度支持。

从长期表现来看,房地产代建赛道已经进入成长期,而金地早在10年前就已入局代建领域,如今已成为行业领头羊之一。

截至2022年末,金地代建业务实现累计管理项目数量超过115个,同比增长49%的;业务布局聚焦核心城市群和都市圈,布局全国超40个城市。

基于以上短期与长期经营表现,金地集团在本次测评中获得5星级。

滨江集团:开年连斩杭州3宗地,全行业人效比称王

从短期表现来看,滨江集团1-2月销售额231.9亿元,同比增长31.7%。

在今年杭州首批集中供地中,滨江集团以34亿元揽下3宗地,继续巩固自己在杭州的土储面积。

而2022年全年,滨江拿地41块,其中杭州38块,其在杭州的区位优势仍在持续扩大。

从长期表现来看,将杭州视为大本营的滨江集团,蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军,将杭州视为其回笼资金的基本盘。

此外,滨江集团的人员能效管理也是其“标签”之一。2022年滨江集团全年累计销售1539亿,而且员工数则为1644人,人均产值达到了惊人的0.94亿/人,行业领先的人员协同能力为其长期发展打下了良好的基础。

基于以上短期与长期经营表现,滨江集团在本次测评中获得5星级。

2、明显改善房企:

随着行业逐渐复苏,当前房地产市场运行状况有所改善,市场信心总体在增强,部分房企也呈现明显回暖迹象。

本期榜单中,中交地产和雅居乐集团近期经营上取得不错成绩,排名有所上升。

中交地产:股东实力雄厚, 2022年公司市值增幅达182%

从短期表现来看,中交地产持续发挥股东的雄厚实力优势,于1月宣布再度新增100亿元母公司借款额度,随后35亿元定增方案获中交集团、地产集团批复,该笔定增的募集净额将全部用于5个项目的“保交楼、保民生”工作中。

从长期表现来看,中交对组织架构进行了区域性调整。其宁波公司并入杭州公司,南京公司并入苏州公司,惠州公司并入广州公司,可以看到其调整思路为聚焦高能级核心城市,并在这些城市持续深耕。

截至2022年上半年,中交地产的土储建面达到3012万平米。其中,72.4%位于二线城市。当年下半年,中交又在核心城市进行了一系列补仓动作。

充分的资金支持和规模的不断扩张,使得中交地产2022年市值同比增幅达到182.05%,为A股上市房企涨幅最大的企业。

基于以上短期与长期经营表现,中交地产在本次测评中获得4星级。

雅居乐集团:销售额跌幅收窄,融资渠道持续畅通

从短期表现来看,雅居乐集团前2月预售额约125.6亿元,同比减少10.92%,相较于去年全年50%以上的跌幅已经有所回暖。

在融资端公司也已获得多笔募资,其中20亿元中票获交易商协会接受注册,以及先旧后新配售的2.2亿股,所得款净额4.89亿港元。

此外,公司与雅生活达成“抵房”协议,可以用资产抵销未偿还应付款项。

从长期表现来看,雅居乐在境外融资窗口一直没有关闭,2022年分别获得过8.94亿港元2024年到期的夹层融资并两次进行配股融资,筹集约14亿港元。

在境内融资市场,雅居乐也是21家中债增“白名单”民企之一。通畅的融资通道,叠加通过“以价换量”所保持的不错的销售回款,使得雅居乐稳步前进。

基于以上短期与长期经营表现,雅居乐集团在本次测评中获得3星级。

3、表现下滑房企:

房地产行业经过这一阶段的大洗牌,行业格局虽逐渐由动荡转变为稳定,但房企分化较为明显,部分房企仍未完成复苏前的准备,或是仍在紧绷的现金流下苦苦支撑,或是已经出现信用风险事件。

本期榜单中,正荣地产和祥生控股表现不佳,排名下降较多。

正荣地产:销售端仍深陷泥沼,高层人员结构巨变

从短期表现来看,正荣地产前2月合约销售金额不足30亿元,同比降幅更是达到了74%。

相比于其他此前暴雷房企的近期销售额已经处于修复阶段,正荣地产在销售端仍未趋稳。

近期正荣地产的三笔债券还宣布违约,总体金额约80亿元(人民币),预计3月底之前提出境外债整体管理方案。

从长期表现来看,2022年上半年正荣地产三道红线均未达标,属于“红档”企业,与其此前力图争取“三道红线全部达标”的目标相距甚远。

此外,正荣集团董事会架构缩编,董事长欧宗荣辞去现有职务,欧国强和黄仙枝退出董事职务,集团仍处于从家族式企业向职业化及规范化管理转型的阵痛期。

基于以上短期与长期经营表现,正荣地产在本次测评中获得2星级。

祥生控股:清盘呈请聆讯再度延期,偿债之路仍不明朗

从短期表现来看,鉴于此前企业资金短缺,评级下调等负面信息加持,祥生控股前2月合约销售33.19亿元,同比下降47.8%。

此外,2月祥生控股清盘呈请聆讯再度延期,并称公司正就5笔票据启动重组程序。

从长期表现来看,尽管祥生控股已祭出多种纾困手段,但其偿债压力仍存。

2022年,祥生控股先后折价出售旗下物业公司,康养公司及多家项目公司,其全年累计出售资产超17亿元。

祥生控股还退掉了杭州的大学城北项目地块,并申请了纾困稳保产业基金。但整体来看,其债务压力仍然高企,偿债之路仍不明朗。

基于以上短期与长期经营表现,祥生控股集团在本次测评中获得2星级。

(监测时间:截至2023年2月28日;最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有)

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