价值榜 | 上市房企经营安全测评2月榜：中海稳健经营，正荣、祥生表现不佳

原标题：价值榜 | 上市房企经营安全测评2月榜：中海稳健经营，正荣、祥生表现不佳

编者按：价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。

“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。

出品 | 搜狐财经&搜狐地产&焦点财经

研究员 | 张子豪

测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。

从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。

调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

由此，“稳定”成为2023 年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。

因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。

一、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中，我们发现房企经营状况总体进一步获得改善。

在政策方面，中央表现出对房地产行业企稳回暖的信心。可以看到，春节后各地首套房贷款利率下调、限购限售放开等政策效果逐渐落地，房企销售额同比有所回升，特别是头部国企、央企及优质民企等。

土地市场方面，在政策逐渐优化及优质地块释放的双重刺激下，房企拿地积极性有所回升。

融资方面，不动产私募融资重启，房企融资再开启一个新途径。

具体来看：

在政策方面，中央再次强调防范房地产业引发系统性风险。随着市场回暖以及资金向房地产行业集中，应该警惕再度出现新一轮房价过快上涨，以及投机炒作行为。

在促进房地产市场重回正轨的同时，也要坚持“稳字当头、稳中求进”。

在销售方面，节后销售表现强劲。数据显示，2023年1-2月房企累计销售金额释放出了反弹信号。

鉴于去年同期销售基数较低，且各省市救市政策逐渐发力，春节后各地市场回暖明显，头部房企表现强劲，前50房企中超半数房企销售额同比上涨，国企、央企上涨幅度明显好于民企。

在投资方面，重点房企投资积极性略有回升。2月重点房企拿地总额虽同比下降，但降幅较1月大幅收窄，房企投资积极性正在重燃。

从2023年首批拟供住宅用地清单的变化可以看出，集中供地出让政策逐渐优化，优质地块占比也较多。

在融资方面，不动产私募融资方式重回房地产。2023年前两个月房企融资同比均有上升，为全年开了一个好头。

2月中旬，中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点指引，意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力手段。

三、典型企业分析：

1、持续稳健房企：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。

部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本次选出中海地产、金地集团和滨江集团三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

中海地产：前2月销售超400亿，评级公司高度看好

从短期来看，中海地产2023年1-2月累计合约物业销售金额约406.11亿元，相应的累计已售楼面面积约220.47万平方米，同比分别上升58.5%及56%。

此外，中誉集团公布旗下子公司收购205万股中海地产股份。中誉投资风格偏向于新能源汽车及蓝筹地产等，此番收购动作体现了市场对中海地产的认可。

从长期来看，标普、穆迪、惠誉三大评级公司给予中海地产“投资级”评级，三大国际评级机构的信用评级是房企海外融资的重要信用背书，保障了中海地产今后融资渠道的畅通。

作为一家具有央企背景的港股上市公司，随着房地产利好政策的不断释放，中海地产已成为行业稳定器之一。

基于以上短期与长期经营表现，中海地产在本次测评中获得5星级。

金地集团：去年重回行业前十，已成代建领域领头羊

从短期表现来看，金地集团前2月实现签约金额147.9亿元，签约面积83.4万平方米，同比分别上升54.0%和77.7%。

而从2022年全年销售上看，蛰伏多年后，金地销售额重回行业前十。此外，金地也与农业银行、工商银行和华夏银行等分别签约，获得授信额度支持。

从长期表现来看，房地产代建赛道已经进入成长期，而金地早在10年前就已入局代建领域，如今已成为行业领头羊之一。

截至2022年末，金地代建业务实现累计管理项目数量超过115个，同比增长49%的；业务布局聚焦核心城市群和都市圈，布局全国超40个城市。

基于以上短期与长期经营表现，金地集团在本次测评中获得5星级。

滨江集团：开年连斩杭州3宗地，全行业人效比称王

从短期表现来看，滨江集团1-2月销售额231.9亿元，同比增长31.7%。

在今年杭州首批集中供地中，滨江集团以34亿元揽下3宗地，继续巩固自己在杭州的土储面积。

而2022年全年，滨江拿地41块，其中杭州38块，其在杭州的区位优势仍在持续扩大。

从长期表现来看，将杭州视为大本营的滨江集团，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军，将杭州视为其回笼资金的基本盘。

此外，滨江集团的人员能效管理也是其“标签”之一。2022年滨江集团全年累计销售1539亿，而且员工数则为1644人，人均产值达到了惊人的0.94亿/人，行业领先的人员协同能力为其长期发展打下了良好的基础。

基于以上短期与长期经营表现，滨江集团在本次测评中获得5星级。

2、明显改善房企：

随着行业逐渐复苏，当前房地产市场运行状况有所改善，市场信心总体在增强，部分房企也呈现明显回暖迹象。

本期榜单中，中交地产和雅居乐集团近期经营上取得不错成绩，排名有所上升。

中交地产：股东实力雄厚， 2022年公司市值增幅达182%

从短期表现来看，中交地产持续发挥股东的雄厚实力优势，于1月宣布再度新增100亿元母公司借款额度，随后35亿元定增方案获中交集团、地产集团批复，该笔定增的募集净额将全部用于5个项目的“保交楼、保民生”工作中。

从长期表现来看，中交对组织架构进行了区域性调整。其宁波公司并入杭州公司，南京公司并入苏州公司，惠州公司并入广州公司，可以看到其调整思路为聚焦高能级核心城市，并在这些城市持续深耕。

截至2022年上半年，中交地产的土储建面达到3012万平米。其中，72.4%位于二线城市。当年下半年，中交又在核心城市进行了一系列补仓动作。

充分的资金支持和规模的不断扩张，使得中交地产2022年市值同比增幅达到182.05%，为A股上市房企涨幅最大的企业。

基于以上短期与长期经营表现，中交地产在本次测评中获得4星级。

雅居乐集团：销售额跌幅收窄，融资渠道持续畅通

从短期表现来看，雅居乐集团前2月预售额约125.6亿元，同比减少10.92%，相较于去年全年50%以上的跌幅已经有所回暖。

在融资端公司也已获得多笔募资，其中20亿元中票获交易商协会接受注册，以及先旧后新配售的2.2亿股，所得款净额4.89亿港元。

此外，公司与雅生活达成“抵房”协议，可以用资产抵销未偿还应付款项。

从长期表现来看，雅居乐在境外融资窗口一直没有关闭，2022年分别获得过8.94亿港元2024年到期的夹层融资并两次进行配股融资，筹集约14亿港元。

在境内融资市场，雅居乐也是21家中债增“白名单”民企之一。通畅的融资通道,叠加通过“以价换量”所保持的不错的销售回款，使得雅居乐稳步前进。

基于以上短期与长期经营表现，雅居乐集团在本次测评中获得3星级。

3、表现下滑房企:

房地产行业经过这一阶段的大洗牌，行业格局虽逐渐由动荡转变为稳定，但房企分化较为明显，部分房企仍未完成复苏前的准备，或是仍在紧绷的现金流下苦苦支撑，或是已经出现信用风险事件。

本期榜单中，正荣地产和祥生控股表现不佳，排名下降较多。

正荣地产：销售端仍深陷泥沼，高层人员结构巨变

从短期表现来看，正荣地产前2月合约销售金额不足30亿元，同比降幅更是达到了74%。

相比于其他此前暴雷房企的近期销售额已经处于修复阶段，正荣地产在销售端仍未趋稳。

近期正荣地产的三笔债券还宣布违约，总体金额约80亿元（人民币），预计3月底之前提出境外债整体管理方案。

从长期表现来看，2022年上半年正荣地产三道红线均未达标，属于“红档”企业，与其此前力图争取“三道红线全部达标”的目标相距甚远。

此外，正荣集团董事会架构缩编，董事长欧宗荣辞去现有职务，欧国强和黄仙枝退出董事职务，集团仍处于从家族式企业向职业化及规范化管理转型的阵痛期。

基于以上短期与长期经营表现，正荣地产在本次测评中获得2星级。

祥生控股：清盘呈请聆讯再度延期，偿债之路仍不明朗

从短期表现来看，鉴于此前企业资金短缺，评级下调等负面信息加持，祥生控股前2月合约销售33.19亿元，同比下降47.8%。

此外，2月祥生控股清盘呈请聆讯再度延期，并称公司正就5笔票据启动重组程序。

从长期表现来看，尽管祥生控股已祭出多种纾困手段，但其偿债压力仍存。

2022年，祥生控股先后折价出售旗下物业公司，康养公司及多家项目公司，其全年累计出售资产超17亿元。

祥生控股还退掉了杭州的大学城北项目地块，并申请了纾困稳保产业基金。但整体来看，其债务压力仍然高企，偿债之路仍不明朗。

基于以上短期与长期经营表现，祥生控股集团在本次测评中获得2星级。

（监测时间：截至2023年2月28日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）

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