中国楼市笑了！美国将禁止中国人买地、买房

原创 刘晓博

对于中国楼市来说，有两个最重要的“竞争对手”：第一是股市，第二是境外房产。

这两个对手，都可以分流楼市的资金，从而遏制楼市的回暖、房价的上涨。

如今，一个重要对手宣布要“自宫”了！

据多家美国媒体报道，包括得克萨斯州和佛罗里达州在内的美国多州正在考虑禁止中国公民在美购置土地、住房或任何房地产，并称这是出于国家安全考虑。

对此，中国外交部发言人毛宁在今天（2月10日）做了正面回应：

中国外交部的回答是：

中美经贸合作的本质是互利共赢的。多年来，中国企业对于美国的投资，为促进美国的国内就业和经济发展作出了重要贡献。泛化国家安全概念，将经贸投资问题政治化的言行违背市场经济规则和国际贸易规则，有损外界对美国市场环境的信心。

其实美国的这个所谓大招，对中国楼市构成了利好，也对人民币的汇率稳定构成了利好。这不仅有利于中国楼市在2023年的回暖，也将减轻人民币未来的贬值压力。

众所周知，中国人特别喜欢境外购物。如果评选最受中国人欢迎的境外商品，女士的包包和房子一定是前两名。

中国人最喜欢购买的境外房产，无非是“英语国家+欧洲国家”，其中五眼联盟国家是重点——美国、加拿大、英国、澳大利亚和新西兰。

而美国，又是中国境外购房的首要目标。

中国人对美国房产有多么喜爱，它对国内资金产生了多大的分流作用，可以通过下面的一组数据看出来。

2016年的时候，亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)发布了一份报告：2010-2015年间，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元，是美国房产的“最大境外买家”。

2015年，中国买家在美国平均为每套房产支出83.2万美元，远高于外国买家49.94万美元的总体平均支出水平。

这种趋势在2016年到2017年得到了延续，并在2017年达到顶峰。2017年，中国人在美国的购房金额创下了317亿美元的纪录。

2018年，中美贸易战爆发，中美关系出现重大拐点，当年中国也收紧了外汇管制。中国人在美国购房耗资略有下降，仍然达到了304亿美元。

从上图可以看出，2018年美国不动产的5大境外买家分别是中国人、加拿大人、英国人、印度人、墨西哥人。中国人花的钱，比另外四个国家加起来还要多。

2019年，随着经济形势的变化，当年外国人在美国购买房产金额大幅下降到了779亿美元。当年中国人在美国买房只花费了超过115亿美元，但仍然位居第一，并拿下了“八连冠”。

2020年（准确地说是2020年4月到2021年3月，这是美国的统计习惯），由于新冠肺炎暴发，美国住宅对外销售继续大幅下降，只卖出了10.7万套，金额544亿美元。中国买家在疫情严重、交通阻隔的情况下，仍然花费了48亿美元在美国买房，连续第九年拿下冠军。

2021年（准确地说是2021年4月到2022年3月），美国楼市处于牛市，但疫情对外国居民买房仍然有阻隔作用。在这种情况下，美国房屋的外销额为590亿美元，中国人买房金额61亿美元，连续第10年位居第一。

下图是2009年到2022年主要国家在美国购房金额的数据：

众所周知，中国是严格外汇管制的，而且禁止居民在境外投资。居民每年5万美元的换汇额度只能消费，比如旅游、购物、留学、就医等，不能投资。在美国买房属于境外投资，是不能使用换汇额度的。

2017年到2018年初，面对一些企业、个人“把资产买在境外，把负债留在国内”的叫嚣，国家收紧了外汇管制。那些带有资产转移性质的，对境外房地产、酒店、影城的收购被叫停，个人换汇的时候也被要求注明用途、签署承诺函（下图）：

即便如此，在2018年、2019年两年里，中国人年均在美国购买不动产耗资仍然超过了200亿美元（不包括机构、信托）。

可以想见，如果中国没有外汇管制，到美国买房子的人只会不断翻倍，耗资也会很快达到每年千亿美元以上，甚至2000亿美元以上。

如果再加上中国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等其他国家的买房耗资，需要的外汇就更加惊人。

中国的外汇储备只有3.1万亿美元左右，中国居民手中仅储蓄存款就127万亿，再加上26万亿银行理财，如果全部“猛虎出笼”足以兑换22.7万亿美元。

而全球的美元（广义货币M2口径），也不过21万亿美元，还不够中国居民兑换的。如果中国企业出手，那就更不够了。

所以，对国人境外投资、境外买房，国家一定是限制的，目前阶段基本上是禁止的。

在禁止状态下，仍然有那么多人、那么多钱流入美国，方式主要是通过地下钱庄的“资金互换”。

所谓“资金互换”的意思是说，地下钱庄可以替想在境外买房的人（简称甲），找到互换资金的机构或者个人。这个机构、个人（简称乙）正好需要把一笔钱汇入中国境内，用来投资。在地下钱庄协调下，甲把人民币打入乙在中国境内的账户；而乙则把美元打入甲在境外的账户。

这样，表面上看起来没有换汇、汇款出境的程序，但仍然完成了资金的出境。

这种做法国家也是不允许的，多次表态要予以打击。但由于不涉及资金入境和出境，很难抓到证据。

现在好了，如果美国越来越多的州禁止中国人购买房屋、土地，事实上是替中国把关，辅助中国强化外汇管制。这其实还有反腐败的作用，因为很多贪官受贿后往往把钱转到境外购买不动产。

在中美战略博弈的背景下，一旦有州开创了先例，一定会有更多的州跟进，到那时还会有更多的国家跟进。比如五眼联盟的其他4个国家，恐怕也会有限制措施。

在历史上加拿大、澳大利亚因为中国买家太多，推动房价上涨，都曾出台过阶段性的限制外国人买房政策，主要是针对中国人。

美国历史上，还曾出现过没收“敌对国家侨民”资产、限制人身自由的先例。

比如在珍珠港事件后，罗斯福总统于1942年2月19日签署了9066号行政令，这个行政令后来成为美国把在美的11万日裔美国人——包括美国公民和非公民——大规模迁移并拘禁的法律基础。

这些日裔美国人陆续被迁移到各州的“战时安置中心”，每人只许携带150磅行李，其余财产全部在一个星期内处理掉，否则将被没收。最后，他们的不动产只有两个出路，贱卖或者被没收。

对于这段历史，感兴趣的读者可以自己在网上搜一搜，当时很多照片都保留下来了。

在中美关系不断恶化的情况，中国人去美国买房风险越来越大了。

那么：正常情况下，一个国家到底是欢迎外国人来购房，还是不欢迎呢？

其实，这个问题比较复杂，各国心态也非常复杂。

一般来说，各国还是欢迎外国人到本国买房的，因为这会带来增量资金，尤其是增量的硬通货，帮助本国“去库存”。

比如2015年，中国给楼市去库存的时候，就有如下表态：

如果外国人涌入买房、买土地的人、资金多了，所在国又会担心产生复杂的问题。

比如泰国的土地和房屋是永久产权，对于独栋房屋就禁止外国人购买，或者外国人控股的公司购买。外国人要想购买泰国的独栋别墅，往往注册一个公司，自己持股45%，找两个泰国人各持股35%、20%之类的来解决问题。

对于泰国的公寓（也就是中国的高层住宅或者洋房），外国人可以买，但外国买家不能买其中超过50%的份额（套数份额、面积份额）。

越南人允许中国人买房，但如果你的护照上的地图不符合他们的认知，就不给你办房产证。

澳大利亚、加拿大、新西兰也往往针对外国人买房，时不时出台各种限制。

所以到境外买房投资，“坑”还是比较多的。

如果美国一些州禁止中国人购买土地、房屋的政策一旦出台，对当地楼市会构成显著利空，也让已经购买了房产的中国人比较尴尬。这些存量房如何处理，将成为一个复杂的问题。

反过来，美国的这些政策对中国楼市、股市则构成了利好，有利于减少中国的资金外流，有利于反腐败，倒逼更多的资金留在境内、繁荣国内经济。

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