促进流转，合肥首推“二手房互换”

合肥市庐阳区一小学周边的住宅小区。 （视觉中国/图）

2022年12月8日，合肥市住房保障和房产管理局（下称合肥房管局）在官网宣布开启“二手住房互换服务”。

“买卖是拿钱换房，这个是以房换房。”该局一名工作人员对南方周末记者说。

合肥市为此搭建了专门的网上交易平台，供有置换需求的房主发布房源、选房看房。同时，合肥市住房租赁发展股份有限公司（下称合房公司）8个线下门店将协助办理住房置换业务。

合房公司由合肥市国资委控股，在2022年12月-2023年底试点期内，对二手房互换不收取服务费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析，经过前几年高速发展，目前合肥楼市二手房存量很大，此举主要是为了促进二手房流转。

供大于求

在贝壳找房上查询合肥二手房，能找到十万多套房源，比北京还多五千多套。同为中部省会城市，合肥的这一数量是太原的三倍多，南昌、长沙的近两倍。

2016年左右，中国楼市在棚改等政策刺激下进入繁荣期，合肥、苏州、厦门、杭州四个二线城市房价起飞，被称为楼市“四小龙”，合肥更是居于涨幅首位。

国家统计局数据显示，2016年30个省会城市中，合肥房价涨幅最高，达到46.44%。

合肥市房地产协会2016年发布的《合肥房地产年鉴》显示，一年中，合肥市区新建商品住宅销售了近8 万套，前三季度去化周期一度跌至1-2个月。四季度合肥紧急出台限购政策，抑制房地产交易。

不少新房如今变成了二手房，在低迷的行情下去化不佳。据房地产研究机构诸葛找房数据研究中心统计，2022年1-10月，合肥二手房累计成交32564套，同比下降近一半。

二手房供给大，易拉低房价，进而影响政府卖地。国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示，2022年上半年，合肥新建商品住宅销售价格连续4个月环比下降，二手住宅销售价格连续5个月环比下降。下半年一二手房价均有所回升。

“现在推广（二手房互换），就是想把（二手房）交易搞起来。”上述合肥房管局工作人员坦言。

合房公司一位工作人员向南方周末记者介绍，通过政府平台进行房屋置换，交易双方可以直接联系，主要是减少了中间环节。如果能实现，意味着可以减少中介费，缩短交易时间。

一般来说，有房屋置换需求的业主会卖掉自己原有的房产，并买入新的房产，买卖均由中介公司撮合。合肥当地一位房产中介告诉南方周末记者，中介费以购房款为基数计算，贝壳找房收取卖家1%，买家2%。较小的中介如裕丰地产收取卖家和买家各0.69%。

目前在合肥，一套优质房源从挂牌到卖出需要两三个月时间。如果是贷款买房，从谈妥房源到入住也需要一个月左右。理想状况下，直接进行房产置换可以省下这些时间。

如果是等价房源置换，还可以节省一笔契税。合房公司一家门店店长告诉南方周末记者，契税按照双方房产评估价差价的3%收取，如果没有差价则不收取。个人所得税、增值税等按现行规定缴纳。

一位合肥本地房产中介向南方周末记者介绍，按照现行规定，以房产评估价为基准，购买时间不满五年的二手房由业主缴纳1%个人所得税；不满两年的二手房，业主还需缴纳5.3%增值税。契税按房屋面积计算，由买家缴纳，90平方米以下缴纳1%；90平方米以上，首套房缴纳1.5%，二套房缴纳2%。

上述合房公司门店店长还介绍，交易双方都要还清贷款才能置换。如果想要带押过户，目前合肥只有少数银行支持，且办理进度很慢。

互换可能性有多大？

“我工作了十几年，基本没碰到过（互换），都是卖了再买。”合肥本地一位房产中介对南方周末记者说。他对交易双方需求恰好匹配、可以直接置换房产的可能性存疑。

上述合肥房管局的工作人员也承认，直接置换在房产交易中占比很小，花费的时间不一定比买卖更短。“置换要选房，达成意向，这个阶段比较麻烦。”

他还表示，房屋置换在实际交易中一直存在，房管局上线这一系统另一用意是增加房源核验，保障置换的安全性。

合肥房管局发布的《合肥市存量住房产权置换业务告知单》要求，产权人需登录合肥市存量住房置换服务平台，对拟置换的存量住房进行房源信息核验，生成房源核验码。

上述合房公司门店店长参加了合肥房管局组织的二手房互换业务会议，会议现场演示的核验过程只需房产证、房屋照片等简单信息。“本身就是要提供便利，不可能对发布者造成困扰。”

以往，中介公司通常在二手房交易中提供产权调查、担保等服务。

上述合肥房地产中介表示，他所在的公司曾促成一宗总价51万的二手房交易，由公司为业主提供担保。然而买家付款后，业主因挪用其所在公司的公款导致个人征信受影响，房产无法过户，最终51万房款由中介公司垫付。

“这只是一个政府平台，人家是没有利益的。”他说，政府是否能承担类似责任，目前还不清楚。

截至12月10日，合肥市存量住房置换服务平台上显示的房源共117套，和合肥市超十万套二手房总量相比相去甚远。上述合房公司门店店长透露，自2022年12月8日平台上线至今还没有达成交易。

南方周末记者 卫琳聪

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