保租房REITs扩容：华润有巢REIT上市涨16.84%，住房租赁中国模式加速成型

本报记者 李贝贝 上海报道

12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“华夏基金华润有巢REIT”，场内简称“华润有巢”，交易代码：508077）在上海证券交易所上市。

作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，华润有巢REIT受到资本热捧：截至12月9日收盘，该产品涨16.84%，成交额达1.86亿元。

公开资料显示，近期监管层支持保租房REITs常态化发行、推动市场化长租房纳入REITs的信号愈发明显。12月8日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者指出，保障性租赁住房公募REITs让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性，以公募REITs为代表的金融工具成为推力，由多样化的市场主体所主导，这两者驱动了住房租赁中国模式的供给品质化。

华润有巢REIT成功上市

12月9日上午，华润有巢REIT在上海证券交易所上市。截至当日收盘，该产品涨16.84%，成交额达1.86亿元，在全市场23只公募REITs交易总额中位居第一。在此之前，11月16日，华润有巢REIT还刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录，总吸引资金超过了1200亿元。

上证所发布的《上市交易提示性公告》显示，华润有巢REIT发售价格为2.417元/份，募集规模为12.085亿元。截至2022年12月8日，本次上市交易份额数量为199,047,140份（不含有锁定安排份额）。

据悉，华润有巢采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，通过专项计划持有上海有巢优厦租赁有限公司和有巢房屋租赁（上海）有限公司100%股权，从而实现对基础设施资产的控制。其底层资产为有巢开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，为上海松江区“001号”“002号”保租房项目。

12月8日下午，在ICCRA住房租赁产业研究院主办的“领航·第四届住房租赁产业国际论坛上大会”上，华润置地长租公寓事业部战投部负责人李伯乔介绍说，上述两个项目的地块性质均属于R4租赁住房用地，土地出让时明确规定“自持70年、只租不售”。华润有巢获取两个项目之后，分别于2021年3月和4月开业，开业后出租率达到90%以上，经营状态保持稳定。

同时，华润有巢REIT两个底层资产在投入的时候主要是以资本金和股东借款的形式进行投资，开发贷借款非常少，并且在发行前全部提前还款，所以华润有巢REIT在发行时并没有杠杆。

而为了防止募集资金流入房地产，监管层也要求保租房REITs中原始权益人的独立性、项目的合规性等。对此，“华润有巢也在资产、业务、财务、人员和机构独立性等方面做出了一些安排，与华润置地的住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立性”，李伯乔表示。

头部房企踊跃布局保障性住房

《华夏时报》记者注意到，在华润有巢REIT之前，今年8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT已成功上市交易，且这3只REITs的原始权益人均为保障性租赁住房企业。

12月8日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者指出，保障性租赁住房公募REITs让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性，以公募REITs为代表的金融工具成为推力，由多样化的市场主体所主导，这两者驱动了住房租赁中国模式的供给品质化。

“具有中国特色的住房租赁模式正在形成。”赵然表示：“中国模式在机制上非常强调对金融工具的创新利用，在构建方式上也更加着眼可持续的经营模式。”

赵然强调，推力金融化是中国模式的显著特征。“我国的住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步。行业整体是以’投融建管退’的金融商业闭环来建构的。尤其是保障性租赁住房公募REITs机制的完善，以终为始为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。”

与此同时，赵然向《华夏时报》记者分析指出，华润有巢REIT的成功上市，也给予了行业一些启示。比如，从业者要做好组织架构建设：“华润将有巢这个业务线与传统的房地产进行了分离，’壳’比较干净，可以把更多合适的资产装进去。”而在商业模式方面，如李伯乔所言，华润实现了轻重分离：重资产在REIT的平台之下，同时可以以“华润有巢”进行轻资产管理输出。

公开资料显示，近期监管层支持保租房REITs常态化发行、推动市场化长租房纳入REITs的信号更是愈发明显。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上提到，要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。在此之前，“金融16条”提及加大住房租赁金融支持力度，稳步推进REITs试点；11月28日，证监会支持房企股权融资的“5项措施”也指出，要推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的保租房板块。

目前，随着租赁住房上升到国家战略高度、国内密集出台各项利好政策，住房租赁市场已然成为房地产行业抢占的新赛道，相关企业正积极将旗下租赁住房项目纳入保租房体系（即“纳保”）。据ICCRA统计，截至2022年二季度末，全国已开业的长租公寓房间中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）；全国共有13家住房租赁企业的“纳保”占比超过10%。

不过，对于保租房REITs的进展，业内认为仍存在一定的壁垒。例如，克而瑞研究中心即在一份研报中强调，“那些无法认定保障性租赁住房、净现金分派率过低或不满足其他上市条件的项目暂时还无法进入保租房公募REITs这条新赛道”。

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