获银行1.2万亿授信支持，地产股继续走强，龙头房企领涨，高盛上调碧桂园评级

本文来源：时代财经 作者：沈卓玄

受金融政策“组合拳”的持续刺激，地产股继续集体走强。

截至11月25日收盘，Wind香港房地产Ⅱ上涨2.06%，代表A股市场的Wind房地产行业指数大涨4.42%，碧桂园、万科、保利发展、招商蛇口、中海等龙头房企表现突出，幅度均超过行业平均水平。

消息面上，在市场上流传多日的“金融16条”于11月23日由央行和银保监会正式联合发布，这是近一年来首次出台系统性支持房企融资的顶层政策。在政策的推动下，银行积极响应，多家房企获新增授信，11月23日至24日，中国银行、交通银行、农业银行、工商银行、建设银行和邮政储蓄银行等六大行先后与万科、龙湖、碧桂园、金地、中海、华润、美的置业等房企签订授信额度，授信额度累计超过1.27万亿元。

虽然银行分别与不同房企进行战略合作，但授信额度用途集中，主要用于房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等领域。

以碧桂园为例，11月24日，碧桂园获得中国银行、工商银行和邮政储蓄银行等三大国有银行的意向性授信支持，总金额合计超过1500亿元。

其中，中国银行向碧桂园提供的授信额度最大，为总额不超过600亿元人民币或等值主要外币。根据协议，授信范围包括为碧桂园集团及下属企业境内外地产项目开发建设及运营所需资金提供固定资产贷款、并购贷款、贸易融资或其他形式授信支持，同时，双方还将开展债券承销与投资在内的全面金融业务合作。

市场分析普遍认为，“金融16条”将推动房地产业发展重新进入正反馈，而商业银行向房企提供授信支持是对“金融16条”相关政策的具体落实，将全面纠偏金融机构尤其是商业银行的行为。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于对风险、市场下行过度担忧，金融机构不太愿意支持开发项目的融资，甚至还在收缩、挤兑地产贷款，造成了信用紧缩，同时房企面临债务集中到期，行业和市场出现非理性下行，“因此，16条发布后，全面纠偏金融机构的行为，经营稳健但面临困境的企业，可以判断基本上短期内的债务风险可以得到缓释了”。

在商业银行给予碧桂园授信额度同日，高盛将碧桂园股票评级从卖出上调至中性，上调目标价19%至3.2港元，高盛称上调的原因是考虑到政府对房地产行业的支持可能会改善民营房企的流动性，碧桂园估值进一步下行的空间有限。

此外，汇丰也上调碧桂园等多支内房股目标价与评级，并认为当前估值已超过之前的低点，这次反弹幅度将更加强劲。

除了商业银行授信支持，多项房地产金融政策也在近期陆续落地。近半个月，有关部门出台政策允许商业银行按市场化、法治化原则与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务；在前期的政策性银行2000亿“保交楼”专项借款的基础上，央行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”零成本贷款支持计划；而中国银行间市场交易商协会也在继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，第二支箭不仅对民营房企扩容，还首次覆盖到混合所有制房企。

申万宏源研究在一份报告中指出，近期的政策风向表明供给端政策明确由“保项目、不保主体”向“既保项目、更保主体”转变，“一方面，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，有力阻止房企资金风险进一步蔓延，另一方面，预计在优质民营房企信用和融资逐步修复之后，也将以点带面促进改善市场悲观预期、并提振市场信心”。

市场分析普遍认为，保项目和保主体的合力作用将有助于房企打破销售下行、资金趋紧、融资受阻、购房者预期减弱导致销售进一步下行的负循环。据了解，2022年1-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万㎡，碧桂园交付面积约占全国18%。今年第四季度，碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

实际上，在房地产金融政策“组合拳”出台之前，得益于碧桂园的稳健经营策略和房地产政策环境改善等内外部因素，碧桂园的销售情况已启动修复。

2022年10月实现权益合同销售金额约333.3亿元，环比增加4.09%，已连续两个月实现业绩环比增长；前10月累计实现的权益合同销售金额约3094.3亿元；而第三方机构榜单上，碧桂园销售额稳居首位，前十月全口径销售金额为4032.9亿元。

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