银行地产股应声大涨！央行、银保监会出台“金融16条”支持房地产，机构如何解读？

记者 | 曾令俊

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房地产市场迎来重大利好！

近日，人民银行、银保监会发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“通知”），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，包括房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、阶段性调整金融政策等方面。

界面新闻记者采访获悉，多家银行已经收到这份通知，“但是还没有制定具体的一些落地支持政策”，也有上市农商行高层表示，暂时没有收到通知。

受此利好消息的影响，11月14日A股开盘后，房地产、银行板块表现活跃。截止收盘，粤泰股份、新华联、新城控股、金地集团、三湘印象等股涨停，招商银行上涨6.08%位居银行股第一，平安银行、成都银行、宁波银行涨幅均超过4%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻记者分析称，该文体现了管理层从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，目前融资急迫的领域等，明确政策扶持内容。

“根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。因此，该文发布后，有望纠偏过度信贷紧缩，缓减流动性陷阱。“李宇嘉表示。

救项目与救企业并存

今年以来，房企违约率明显增高。针对房企的违约可能进一步扩散的风险，《通知》明确给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有正面的表态。

据了解，《通知》总共有16条，涉及到稳定房地产融资、做好保教楼金融服务、推进收并购和风险处置、维护住房消费金融服务权益，调整贷款集中度过渡期，加大租赁融资等6方面16条措施。

光大银行金融市场部分析师周茂华则认为，这个《通知》内容基本是此前出台的稳楼市政策措施，不能视为楼市政策转向，更倾向于金融管理部门推动一揽子稳楼市促发展政策措施的落实、落地。

李宇嘉也表示，总的来看，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也很突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。

中信证券分析称，此次政策是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。这一次跟之前最大的不同在于，增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。

金融监管研究院认为，对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，但是事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，“16条”对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”。

国有、民营一视同仁

《通知》明确提到，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻记者分析说，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。此类定调有助于对金融机构工作思路做纠偏，确保路线不偏、执行力增强。

就在《通知》正式印发的前几日，11月8日，银行间市场交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

国泰君安证券分析称，本次文件中，针对民企丧失信用能力、负债到期速度过快、资产变现速度过慢，进而引发流动性危机的风险，文件表示：第一，对央国企和民企一视同仁；第二，开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年；第三，鼓励信托支持房企。

《通知》提出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

上述券商进一步分析称，过去一年半时间里，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，文件提出了以上三条，尤其是后两者，通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

加大房地产不良资产处理力度

政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

《通知》鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

严跃进分析称，金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，此次此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。

换而言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次“央行16条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。

事实上，今年以来，AMC参与房地产不良资产的力度明显加大。以中国信达为例，上半年落地一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，支付271户、5.8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。

此次政策涉及到一项重要政策的调整，即房贷集中度。政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。这项政策，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。

“此类政策也有一层隐含的意思，即房贷集中度管理政策没有取消。其对于我们理解商业银行未来信贷投放工作是有启发的，即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。“严跃进说。

银河证券发布研报称，集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。

根据上市银行2022年中报披露数据测算，7家银行的房地产贷款占比或者个人住房贷款占比超过集中度管理上限，其中，股份行3家，城农商行4家，国有行相关指标均未超过上限但数值领先。

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