深入了解该地区后的转型和当今的挑战

自 9/11 袭击事件发生二十年以来，曼哈顿下城已经反弹，转变为充满活力的住宅区和顶级商业区，吸引了主要的写字楼租户到该地区。这些变化与纽约市的蜕变密切相关。根据建筑公司 Cooper Robertson 合伙人兼城市设计总监 Mike Aziz 的说法，在宏观尺度上，纽约市已经从一个几乎纯粹的中心辐射模型演变而来——它依赖于曼哈顿的中央商务区来推动城市的经济引擎——一个更加分散和去中心化的模型。

这种新模式有二级中央商务区，以及一些规划者所说的“15 分钟社区”，这一概念出现在巴黎，并在巴塞罗那获得了关注，导致对超级街区的试验及其交通网络的重大运营变化。

今天，这些欧洲思想的影响可以从曼哈顿下城向混合用途和宜居社区的转变中看出，而长岛市、布鲁克林市中心和其他外围行政区现在是更多纽约人生活、工作和生活的地方。玩。

根据高级合伙人兼主席 Craig Schwitter 的说法，这个曾经由金融服务业主导的地区随着时间的推移发展成为多元化的办公租户组合：创意设计公司、建筑实践和主要出版公司已经更加牢固地扎根市中心。标赫全球董事会。

重建得比以前更好

2001 年 9 月 11 日的袭击破坏或摧毁了曼哈顿 4 亿平方英尺办公空间中的 3000 万平方英尺。许多居民和公司在袭击发生后立即离开曼哈顿下城，几个月后，普遍的看法是，更多人会放弃该地区，没有人会回来，B6 Real Estate Advisors 创始合伙人兼首席执行官保罗梅西告诉商业地产主管。

但一线希望并没有停止出现。袭击发生后，许多人赶到归零地，包括建筑业的成员，一起工作并帮助他们的纽约同胞。在那可怕的一天之后很久，这种协作精神仍然存在，因为从地方到联邦政府的每个人都在努力重建。纽约建筑大会总裁兼首席执行官 Carlo Scissura 说：“无论是联邦资金、地方政策还是计划，这种协同努力都有助于向人们表明回到市中心是安全的。”

曼哈顿下城受益于 9/11 事件阴影下的针对性计划和投资，如曼哈顿下城开发公司，以及历史悠久的合作伙伴关系，包括市中心联盟、港务局、炮台公园城市管理局和曼哈顿下城文化理事会。

这些与变革性投资(例如重建的世界贸易中心综合体)相结合，已将纽约人吸引回市中心。Silverstein Properties 执行副总裁 Jeremy Moss 说：“数字说明了一切。” “自 9/11 以来，已有 500 多家公司搬迁到曼哈顿下城，租赁面积接近 2000 万平方英尺。居住人口几乎增加了两倍。”

Scissura 说，曼哈顿下城的成功与雄心勃勃的重建规模有关。“我们不仅重建了曾经的地方，而且还扩大了总体规划。成品——世界贸易中心、新的公共交通枢纽、办公楼和住宅楼等等——证明了纽约市的韧性，”他说。

拉里·西尔弗斯坦 (Larry Silverstein) 重建世贸中心遗址的愿景和承诺是曼哈顿市中心振兴的最重要催化剂之一。Silverstein Properties 的创始人兼董事长在 9/11 袭击发生前几个月就收购了原来的世贸中心大楼。西尔弗斯坦的重建誓言，以及该市对 Oculus 等公共交通基础设施的大规模投资，为重建和重生奠定了基础。

不仅重建了亏损(与现代世界贸易中心大楼)，而且房地产业增加了 5000 万平方英尺，使曼哈顿市场超过 4.5 亿平方英尺。对该地区产生影响的另一项变革性投资是富尔顿中心公交站的开发，该站整合了服务于该地区的所有地铁线路。“它现在是日常生活的一部分，但它曾经是一个令人困惑和令人沮丧的混乱，”库珀罗伯逊的合伙人唐纳德克林顿说。

韧性的遗产

如果不是因为大流行，专家们认为曼哈顿下城会继续上升的轨迹。曼哈顿的商业房地产受到的严重影响，空置率上升到几十年来未见的水平。在不久的将来，市中心的大型房地产公司的压力可能会大大减轻。然而，施维特表示，从长远来看，他不会低估曼哈顿下城的吸引力。

梅西将 9/11 后市中心发生的事情与大流行后的当前状态进行了比较。两者都是可怕的人间悲剧，让人们质疑曼哈顿下城(现在在某种程度上，中城)的办公、零售和酒店市场的可行性。

在弹性和环境影响方面，曼哈顿下城仍然非常脆弱，尽管自飓风桑迪遭受破坏以来已经做了很多工作来降低风险。阿齐兹认为下一步是开始寻找适应战略，作为对气候变化影响的更有效的反应。

“在超级风暴桑迪之后，很明显我们需要改变我们设计建筑物和天际线的方式。我们成立了纽约市风暴防备纽约建筑大会工作组，以查明该市风暴准备和响应中的主要弱点并彻底解决它们，”阿齐兹说。专家发现，他们需要更强大的电网、更具弹性的基础设施、更好的设计标准以及改进的应急计划和协议。

飓风艾达最近对纽约市造成的致命影响就是一个典型的例子，即仅依靠缓解策略无法与强降雨或狂风相提并论。“我们需要考虑的是从根本上调整我们建造的地点和方式，”他补充道。这可能会以公共领域的重大变化的形式出现，以解决山洪暴发——创建海绵公园、增加雨水系统的容量，或更换岛上的周边道路，以支持可以保护曼哈顿下城的绿色基础设施。

Schwitter 认为，建立综合防洪和防灾战略对于确保曼哈顿下城的房地产资产得到良好保护至关重要，更重要的是可以从未来的极端事件中迅速恢复。纽约的长期防洪屏障项目提案 Big U 是一项重大举措，旨在将市中心置于长期的弹性转型轨道上。

“在 9/11 之前的几年里，将旧办公楼改造成住宅的势头很大。当 9/11 袭击发生时，人们认为这会结束这种趋势，但在短暂的喘息之后，转换再次开始，更有活力。曼哈顿下城的东侧现在真的是混合用途，”克林顿告诉 CPE。

展望未来，克林顿认为我们将继续看到写字楼向住宅的转变——随着在大流行低谷中的写字楼租赁，转换可能成为更多的一部分。与此同时，梅西认为纽约在 9/11 之后表现出的弹性将再次开始发挥作用。服务业鼓励人们重返办公室。零售商——尤其是餐馆——正在寻求扩张，利用历史上的低租金。酒店入住率两年来首次呈上升趋势。

尽管自 9/11 以来的 20 年中遇到挫折和挑战，世界贸易中心综合体将继续在曼哈顿下城的振兴中发挥关键作用，其中 5 号世界贸易中心和 2 号世界贸易中心的计划发展。Silverstein Properties 还期待着 Ronald O. Perelman 表演艺术中心于 2023 年开业，这是一个位于曼哈顿下城的新表演艺术中心。

“零售、交通、酒店和食品领域显着增加，再加上住宅、企业和景点的涌入，共同将该行政区变成了纽约市最适合工作、娱乐、逗留和参观的地方，”莫斯说。

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