TARealty谈工业持续增长

与在近期低迷后前景不明朗的写字楼市场相比，工业部门的增长似乎势不可挡。需求仅在过去 18 个月内上升，开发商也迅速跟进。CommercialEdge 的数据显示，在主要市场中，达拉斯-沃思堡拥有最大的建设管道，截至 5 月，在建面积超过 2840 万平方英尺。另一方面，凤凰城增长最快。第一季度是地铁有史以来最好的，有 560 万平方英尺的正吸纳量。在全国范围内，截至 5 月底，在建的工业空间超过 4.1 亿平方英尺。

未来看起来确实是光明的，尽管一些威胁正在出现。劳动力短缺、不断上升的建筑成本和重组的供应链将在未来发挥关键作用，平衡向以防万一的交付转移也是如此。

TA Realty 在 35 个市场拥有超过 3700 万平方英尺的工业足迹，是工业房地产领域最大的参与者之一 。管理合伙人 James Raisides 自 1996 年以来一直在 TA 工作，在该领域拥有 30 多年的经验，因此Commercial Property Executive要求他回顾市场的最新发展并谈论其坚定不移的潜力。

在期间学到了什么独特的教训?

Raisides：工业部门后的主要教训必须是在租户方面。尽管十多年来电子商务一直是工业部门的驱动力，但在期间加速采用虽然意义重大，但仍是这一趋势的延续。然而，经过数十年完善准时制供应链后，租户了解到当全球力量破坏该供应链时会发生什么，他们无法将产品送到消费者手中。租户已经在重新评估他们需要在储存和生产多少产品。我们认为这将是之后的一项重大变化。

研究表明，建设需要加快以满足需求，但全国的建设成本正在上升。你认为这会产生什么后果?

Raisides：当我们在 2019 年底和 2020 年初接近时，供应开始超过全国的净吸收。在 之后，需求再次扭转了这种局面。我们认为更换成本的上升将产生双重影响。

首先，在供需受到控制的市场中，我们认为成本上升将有助于减缓建设，使这些市场保持平衡。对于那些持续存在显着需求驱动力的市场，我们认为开发商将继续建设。建筑成本的增加将导致这些房东要求更高的租金——而且需求量大到足以让租户支付。当新建筑租金上涨时，这将导致工业市场所有领域的租金上涨。

2021 年最需要什么类型的建筑?您的投资者在寻找什么?

Raisides：从历史上看，TA Realty 在核心、核心优势和增值空间中建立了投资组合。今天，我们的投资者期待我们继续监测国内市场，以寻找工业部门的最佳机会，同时保持多元化的子部门方法。这包括初级工业市场的高吞吐量配送和仓库资产——由港口和多式联运设施等结构性组成部分驱动——以及为高增长子市场中的人口提供服务的多用途物流资产。稳定信贷现金流的好处和参与我们在全国范围内看到的巨大市场租金增长的能力。

有人会争辩说，正在加大力度刺激国内制造业和重组供应链。你同意吗?

Raisides：我们同意正在重新评估供应链。最初，我们认为这在很大程度上意味着在海外制造的额外产品将需要储存在的仓库中。制造业的本土化本身是一个值得监测的长期趋势。考虑到过去十年来对现有供应链的投资价值，我们认为这不会在一夜之间发生变化——尤其是后的劳动力短缺目前在引起了人们的关注

之后，工业部门的物理需求发生了怎样的变化?

Raisides：我们认为，由于租户需要在本土仓储更多产品，因此本土趋势将导致对额外高效存储的需求。具有增加的净高度以增加货架的高吞吐量建筑，以及有效的柱间距和额外的码头高负载对于满足租户的需求至关重要。

TA Realty 计划扩展到哪些新的工业市场(如果有)?

Raisides： TA 监测全国大约 35 个市场，本身不会让我们重新评估这一点。我们将继续关注具有演示以支持电子商务推动的最后一英里交付的市场，并关注相对于人口而言可能供不应求的市场。我们还将继续专注于拥有充足现代库存的门户位置，以便为我们认为租户将在陆上寻求的额外库存提供有效的存储。

其中一个市场是达拉斯-沃斯堡，预计该市场将继续保持强劲表现。这种增长是否可持续?

Raisides：我们一直很喜欢达拉斯市场，随着德克萨斯州人口的持续增长，我们预计 Metroplex 的表现将继续优于该国其他地区，原因有几个。

该DFW工业市场表现出较强的抗跌性，2020年，尽管破坏大家由于经历，整理一年低于7%的健康的市场整体空置。这种势头延续到 2021 年，第一季度的总吸收量超过 1000 万平方英尺。本地对仓库空间的巨大需求主要是由消费品、电子商务和第三方物流公司转向供应链战略，将更多产品存放在离客户更近的地方以加快交付速度。

DFW 目前是人口第四大都市区，并且在欢迎新居民方面处于全国领先地位——2020 年有超过 120,000 名新居民迁入 Metroplex，预计到 2029 年总人口将增长近 18%。考虑到其在区域内的集中位置、不断膨胀的当地人口以及德克萨斯州固有的商业友好型治理，DFW 是一个地理位置优越的工业市场。总体而言，我们预计 DFW 在可预见的未来将继续增长。

告诉我们最近的达拉斯交易，该交易将代表工业部门的状况。

Raisides：租赁在全国范围内火爆，尤其是在门户工业市场就像刚刚提到的达拉斯。我们看到空置房在备考之前就已经出租了，投机性的新建筑正在提前交付。但这也促使租户就地续约，正如我们最近在 Metroplex 的一项资产中看到的那样。这栋 60 万平方英尺的单租户建筑在 2021 年第三季度的租约到期。租户在 2020 年给我们发消息说空间对他们来说可能有点太大，并要求我们在 40 万-到 500,000 平方英尺的范围。根据市场上发生的情况，我们拒绝了。租户聘请了一名经纪人帮助他们找到一栋新大楼，但很难在子市场中找到一个位置来容纳他们。

与此同时，当我们将空间列为可用时，我们收到了租户的强烈询问。在我们的第一个潜在新租户参观该空间的一天内，现有租户打电话并要求在现有平方英尺上进行更新。这笔交易代表了租赁的完整市场价格，我们在租户改进方面花费了零美元，并节省了与拆除空间相关的任何资本支出。

最终，这是一个强大的房东市场，租户意识到被拒之门外对他们的底线来说是一个更大的问题，而不是支付比他们当时认为需要的多一点的平方英尺。

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