布鲁克林海滨的新生活

在 2005 年重新分区和越来越多的公私合作举措的推动下，布鲁克林滨水区近年来发生了翻天覆地的变化。该行政区的写字楼管道正在增长，而其自助仓储和工业部门继续表现良好。

多年来，公众基本上无法进入海滨。仓库、码头设施、造船厂和维修场切断了社区与海滨的联系。但最近，该地区引起了投资者的关注。

“虽然保持滨水区的一些工业用途对该市的经济基础至关重要，但宏观经济趋势的转变以及航运、制造业和工业的变化已经在该市的许多地区迎来了滨水区使用的变革性变化，”马克戈登纽约建筑公司 Spacesmith 的合伙人告诉Commercial Property Executive。

城市规划者一直在努力通过公园、娱乐设施、轻工业和私人住宅开发来激活以前的商业和工业用地供社区使用。布鲁克林海军造船厂、布什码头和布鲁克林陆军码头——以前是、铁路和仓库设施——被送回纽约市，并发展成为现代轻工业企业的中心，以及劳动力创新的孵化器。

建筑公司 Cooper Robertson 的合伙人唐纳德·克林顿 (Donald Clinton) 认为，开发起步缓慢，因为这些海滨基本上已被废弃了很长时间。几乎没有公共通道——如果有的话——尤其是威廉斯堡和绿点地区被切断了水源。此外，与曼哈顿的城市或州拥有大部分海滨土地不同，北布鲁克林的私人土地所有者拥有大部分这些地块。

预测变化

克林顿认为布鲁克林目前的海滨绿道是一项巨大的成就。多年来，库珀·罗伯逊 (Cooper Robertson) 率先在布鲁克林滨水区开展了多个项目，从红钩 (Red Hook) 到绿点 (Greenpoint)。该公司还参与了前糖厂场地重建规划的早期阶段，现在是受欢迎的多米诺公园和大型综合开发计划的所在地。

有趣的是，Domino Sugar 站点并未包括在 2005 年改造北布鲁克林的重新分区计划中——但它现在已成为布鲁克林时尚的 Dumbo 社区最成功的重建项目之一。

在 2000 年代初，Cooper Robertson 还与威廉斯堡 Austin Nichols 仓库场地的所有者合作，为如何开发历史仓库结构和相邻财产作为重新分区的一部分提出概念。克林顿称这是一个激动人心的过程，因为该市积极与所有海滨土地所有者合作，以鼓励智能开发和经济适用房的加入，以及公共福利，例如每个地点都可以进入海滨。

现在，库珀·罗伯逊 (Cooper Robertson) 正在绿点 (Greenpoint) 的布什维克湾 (Bushwick Inlet) 以北的地点从事多建筑混合用途开发的规划和设计工作。场地的形状提供了很好的机会，可以以创造性的方式加强公共通道和扩展街道网格。

“纽约有一个以前不存在的新文化场所，整整一代年轻的租房者和买家都受到了前往布鲁克林的启发。......还有很多潜力有待实现，”克林顿说。

布鲁克林大桥公园开发公司的使命是将布鲁克林市民与海滨重新连接起来，更换废弃的码头，并将停车场和储藏室改造成适合运动的场所。BBP 甚至将其行政办公室从曼哈顿搬迁到一座现有的废弃建筑，该建筑由建筑公司 Spacesmith 翻新和改造。对布鲁克林大桥公园办公室所做的改变激活了 Joralemon 和弗曼街的拐角处，并作为通往受欢迎的布鲁克林大桥公园南端的门户。

CetraRuddy 还参与了许多布鲁克林滨水项目，从红钩区前仓库的住宅改造到北布鲁克林区新的大型混合用途开发项目的设计。

CetraRuddy 的项目之一涉及位于 Greenpoint 商业街 77 号的三栋建筑群，在 Greenpoint 被称为 Waterview。该物业将坐落在 Newtown Creek 西部最大的未开发地块之一。计划要求建造 700 多个混合收入住宅单元，以及商业空间和几英亩的公园。与邻近的城市土地相结合，完成的项目将为现有的海滨广场增加超过 600 英尺的人行道。

布鲁克林居民和 CetraRuddy 的联合创始人约翰·塞特拉认为，北布鲁克林滨水区的重建已将数千人带到威廉斯堡和绿点社区。“这些居民支持曼哈顿大道等商业区，这帮助现有企业生存并鼓励新企业开张，”Cetra 说。

过去的挑战带来改变

Cetra 表示，滨水区开发面临的主要挑战之一是滨水区本身。“我们已经看到这些地点在诸如超级风暴桑迪之类的事件之后容易受到洪水和风暴潮的影响。因此，布鲁克林滨水区的任何建筑物都需要从洪泛区抬高。这对于建筑物的寿命至关重要，”他指出。

通过提升和加强滨水区，该地区的项目代表了一种投资，同时也是保护性的。虽然滨水开发和以前的工业用途可能非常具有挑战性，但克林顿指出，北布鲁克林新分区的具体情况也可能代表开发障碍。

但是，考虑到在布鲁克林的大量未充分利用的滨水地区，届时将有来自开发者，社区团体和城市规划者的持续关注，以利用滨水其最好的和最高的使用。

根据戈登的说法，纽约重新发现它是一座海滨城市，拥有 520 英里的海岸线——比迈阿密、波士顿、洛杉矶和旧金山的海岸线总和还要长。智能发展、社区和邻里需求、防洪减灾、侵蚀保护、环境保护、可持续性和公平只是影响城市滨水区持续重新分区、再利用和开发的几个问题。

下一步是什么?

许多地点已经重新分区以适应发展，即使它们仍然被工业过去的遗迹所占据。克林顿指出，公园正在逐步上线，但由于这是一种独特的开发模式，每个私人土地所有者都为公共开放空间网络做出贡献，因此与在城市拥有的土地上相比，这是一个更慢的过程。

克林顿说，这座城市可以通过继续投资于更好的基础设施来刺激这种增长，就像它对东河渡轮所做的那样。Cetra 同意，新的开发应该伴随着周围基础设施的改善，包括公用事业、交通和城市服务，如卫生、学校和消防。

例如，有很多关于红钩地区潜在发展的讨论。“然而，包括更好的下水道、水线、电力线和交通网络在内的重大改进对于支持大规模开发是必要的，”Cetra 说。布鲁克林海滨的大型项目将提供适当的激励措施。

此外，民选官员和开发社区还需要认识到，纽约人在城市中永远不会有足够的开放空间。更多的公共空间应该始终是地方政府提供的一些激励措施的回报。同样，激励措施也可以刺激经济适用房的发展。如果这些海滨社区没有包含大量经济适用房单元，就会出现孤立的中上阶层飞地。

建筑师们一致认为，虽然这需要时间，但布鲁克林滨水区的成功将为整个行政区的类似发展开辟道路，就像布朗克斯区的 Hunts Point 和 Mott Haven 滨水区的改造一样，那里的区域完全空置现在又增长了。

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