平衡仍然倾向于达拉斯的租户

随着德克萨斯州在解除限制方面处于领先地位，达拉斯成为企业搬迁和扩张的热点，地铁的办公部门已准备好快速复苏。根据仲量联行的第一季度数据，市场状况继续有利于租户，租金增长相对平稳。

CommercialEdge 数据显示，截至 2 月，整个地铁约有700 万平方英尺的办公空间正在建设中，但随着东海岸和西海岸公司的兴趣增加——尤其是对 A 类产品——仲量联行董事总经理克里布·奥尔特曼预计达拉斯办公市场反弹得更厉害。

达拉斯写字楼市场在 2021 年前几个月的表现如何?你注意到什么特别的趋势了吗?

Altman：总体而言，达拉斯市场仍然对租户有利，2021 年第一季度空置率增加，租金相对持平，这些是我看到的少数趋势。

首先，租户对优质 A 级转租和直接空间的需求强劲。转租空间库存略有下降，比上一季度下降 1.8%，可用面积为 810 万平方英尺。其次，尽管第一季度签署了五份面积超过 50,000 平方英尺的租约，包括位于达拉斯住宅区 2401 Cedar Springs 的仲量联行，但增加的活动主要是较小的交易。

最后，房东保持面子利率稳定，但让步在增加。租户改善津贴和免费租金呈上升趋势，因为房东有选择地使用这些激励措施来推动交易完成。

核心城区资产的空置率如何波动?郊区办公室怎么样?

Altman：与郊区相比，城市子市场的空置率同比增长更大。达拉斯住宅区的直接空置率比 2020 年第一季度增加了 440 个基点，达拉斯中央商务区的直接空置率增加了 2.9%，而达拉斯郊区的直接空置率总体增加了 140 个基点。郊区社会疏远的便利可能是导致空置率增长较小的原因。

您是否注意到整个地铁的转租活动有所增加?

Altman：我们看到了上升。对转租空间的需求很高，我们在 2021 年看到了强劲的活动。即插即用的 A 类转租需求很高。Cypress Waters 和 Legacy/Frisco 等某些子市场和开发项目处于领先地位。

关于租赁期限的变化，您能告诉我们什么?由于持续的经济不确定性，租户是否表现出对短期合同的偏好?

Altman：在大流行初期，由于公司希望灵活地确定其未来需求并采取观望态度，因此缩短了期限。虽然大多数租赁期限仍然较短，但如果房东愿意提供高于市场的优惠并且租户对他们未来的需求有明确的把握，仲量联行开始看到公司将租赁期限延长至 7 到 10 年.

在过去的几个月里，什么样的办公设施在租户中越来越受欢迎?

Altman：健康和保健设施受到租户以及具有 Wi-Fi 连接的户外绿地的追捧。使用绿色空间工作的能力为员工提供了离开办公室并在不同环境中工作的选择。我们已经看到达拉斯的几位房东对空气质量和技术进行了大量投资，以减少公共区域的身体接触。

科技公司的涌入如何影响整个地铁的空置率和要价?

Altman： Frisco/Legacy 微型市场位于达拉斯北收费公路和 121 号国道的交汇处以南，是许多科技公司和企业中心的所在地。虽然 2020 年的整体吸收为负，但 2021 年第一季度的活动略有积极。

您如何看待2021年及以后大公司搬迁扩张的趋势?

奥特曼：来自州外公司的询盘处于历史最高水平，我预计这种情况会持续下去。我们最近为有兴趣将业务迁往德克萨斯州的公司举办了一场名为“Texas Ready”的网络研讨会。我们与来自西海岸和东海岸的公司和高管一起参加了电话会议。

哪些达拉斯子市场未来的增长潜力最大?他们的强项是什么?

Altman：北部郊区将继续引领人口增长和未来发展。普莱诺/弗里斯科和艾伦/麦金尼等地区因其靠近受过高等教育的人才和优秀的学校系统而脱颖而出。

德克萨斯州已完全取消 限制。公司是否愿意将员工带回办公室?

Altman：围绕疫苗的积极势头以及可能恢复到某种正常状态的可能性正在得到认可。忠于我们为更美好世界塑造房地产未来的目标，仲量联行在展示支持安全和人类体验的有效再入策略方面发挥了积极和开拓性的作用。

我们预计到今年年底，大多数办公室的容量将达到 75%，并且我们看到灵活空间有所增加，以适应较低的密度和员工的偏好。

没有一种模式适用于所有公司，但例如，金融公司正在采用比以前更大的灵活性，科技公司正在扩大现有的灵活性。

随着混合工作迅速成为新常态——66% 的员工希望能够在大流行后在不同工作地点之间交替工作——已经存在的向灵活运营模式的转变将继续加速。

您预计达拉斯写字楼市场的中长期表现如何?

Altman：我预计市场会比以往任何时候都更加强劲。这需要时间，但不断上升的疫苗接种率可能会导致 病例持续下降，从而增加让员工重返办公室的信心。

达拉斯有利的经济环境和重新开放的步伐也吸引了企业搬迁的兴趣。A 类，尤其是较新的 A 类产品，可能会看到更高的需求，因为在 后的世界中，健康和保健更加重要。规范建设受到限制，A 类管道目前已预发布 60%。由于管道平衡和需求增加，空置率应在 2021 年底稳定下来。

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