受压力的CBDs不确定的卷土重来

与此同时，许多商店和餐馆因生意人潮流失而关门歇业或勉强维持生计。住宅租金下降，多户住宅投资价格也受到打击，因为许多工人不需要支付更高的租金就可以住在这座城市。酒店欢迎他们曾经接待过的商务旅客的一小部分。

Kastle Systems 是一家技术安全公司，提供复杂且不断变化的办公室占用情况。截至 5 月 19 日当周，该公司追踪的 10 个主要城市的平均入住率仅为 28.1%。但该数字也显示出上升趋势：与前一周相比上升 30 个基点，上升 160 个基点4月下旬以来增加。

旧金山 (16.2%) 和纽约市 (16.8%) 的入住率仍低于 20%。另一方面，德克萨斯州的三个市场——休斯顿、达拉斯和奥斯汀——的入住率都超过了 40%。这些趋势暗示了主要 CBD 写字楼市场势头的区域差异。

这些数字会上升，但速度有多快很难预测。事实证明，大型金融服务公司和科技巨头都渴望放弃远程工作，高盛和摩根大通要求员工在 6 月或 7 月之前返回办公室，谷歌将截止日期定为 9 月 1 日。

如果有足够数量的工人返回，这一过程可能会推动以前熙熙攘攘、因企业倒闭和零售需求减少而受到影响的中央商务区的振兴。但其他长期威胁可能会继续影响市中心地区的生存能力。

“我认为中央商务区今天面临的挑战和以前一样，”Gensler 联合首席执行官黛安霍斯金斯在 5 月份城市土地研究所的虚拟春季会议上说。她将交通拥堵和缺乏机会的社区列为长期问题。

霍斯金斯补充说：“有这样的强烈抗议，我认为这是一种普遍的抗议，要求步行、交通和服务——如果你愿意的话，要保持人道的距离。” “这种每小时、一个半小时通勤的想法引起了人们的质疑。”

然而，一些观察家认为这次是 CBD 进行重大转型的机会，比如著名的城市学家和多伦多大学教授理查德佛罗里达。“在我看来，中央商务区将发展成为一个更分散的邻里商务区系统中的枢纽，从市中心到郊区和农村地区，”他在 5 月份为彭博城市实验室写道。“远未消亡，CBD 可能是以这种方式进行改造的唯一最佳场所。” 佛罗里达州称中央商务区非常适合“改造为更有活力的社区，人们可以在那里生活、娱乐和工作。”

移动部件

影响该问题的另一个因素是过去一年出现的显着迁移模式。根据彭博汇编的数据，过去一年的中断也引发了适度的城市外流，在 期间，82% 的城市县的迁入多于迁出。在同一时期，更多的郊区县(91%)的人口迁入多于迁出。

虽然佛罗里达州和德克萨斯州等太阳带州增加了居民，但在 2020 年 3 月至 2021 年 2 月期间，全国移民率仅增加了 3%。搬迁的城市居民倾向于留在当前的大都市区并向外迁移，而不是前往该国其他地区从城市核心。布隆伯格发现，在 50 个人口最多的城市中，84% 的搬迁都在同一都市区内。

随着许多城市欢迎工人返乡和解除流行病限制，城市居民可能会重新发现高密度生活的魅力。根据 Gensler 进行的一项调查，去年 8 月，39% 的纽约市居民报告说他们正在探索搬出这座城市的可能性。在今年 2 月的最新调查中，这一数字降至 26%。

从远程工作的过渡可能会进一步影响这些计划。采用混合工作模式，即员工每周有一部分时间向办公室报告，可能会以其他方式改变生活安排。

“如果两年前，你可能认为你想要在 Metro-North 不超过 45 分钟(从纽约市)，现在你可能会把它缩短到 90 分钟，因为你每周只来两次，”Engel & Volkers Real Estate 驻曼哈顿的经纪人妮可·博尚 (Nicole Beauchamp) 说，她指的是连接纽约市和康涅狄格郊区的通勤铁路线。这反过来又鼓励通勤者购买离办公室更远的更大的房子。

但目前还不清楚，当员工一周的大部分时间都在家里度过时，严重依赖公司开支账户和招待客户的商业区是否能够蓬勃发展。

“也许你在城里的那两天，就是你在摄政区吃午餐，然后吃晚餐，”博尚说。“如果每个人每周有两三天都在办公室呆着，这对这些餐馆来说就足够了吗?”

分支出来

大流行加速了大型公司对郊区办公项目的兴趣日益增长，这一趋势在亚马逊等公司爆发之前就体现了这一趋势，该公司于 2018 年选择弗吉尼亚州阿灵顿(华盛顿特区的邻近郊区)作为其庞大的 HQ2 园区。(这家电子商务巨头在 2 月份透露了其对 330 万平方英尺的第二期开发项目的提议。)

霍斯金斯指出：“当我们特别关注科技行业时，靠近郊区或有郊区感觉的城市肯定会变得非常活跃。” 与大多数通勤者开车的中央商务区相比，这种去中心化的趋势在严重依赖郊区公共交通的中央商务区表现得不同。在纽约、芝加哥、华盛顿特区和旧金山等城市，企业可能会面临更大的压力，要求将办公室设在员工居住地附近。相比之下，在达拉斯、休斯顿、迈阿密或凤凰城等对汽车更友好的太阳带地铁中，日常通勤可能被认为负担更轻。

危机的一个有趣影响是人们对郊区联合办公地点产生了新的兴趣。办公空间创新公司 Instant Group 报告称，2020 年纽约市对灵活办公空间的需求(通过对公司上市平台的查询来衡量)下降了 22%。

与此同时，其他地区的需求激增：60% 在康涅狄格州格林威治，Metro North 通勤线上的高档郊区，250% 在附近的新泽西州纽瓦克 “总的来说，郊区的巨大需求是The Instant Group 美洲区首席执行官乔·布雷迪 (Joe Brady) 表示，来自试图掌握复工计划的公司。

布雷迪补充说，企业正在探索一种中心辐射式办公室安排，在这种安排中，员工可以在屋外拥有“在家工作的体验”，配备工业互联网连接、打印机以及与同事的互动和协作。

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